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대한민국 전 국토가 조정대상지역(각종 '세금' 상 세부 규정 추가 지역)이라고 해도 과언이 아니던 당시 '다주택자'들은 취득세 중과로 인해 '사지도' 못하고 종부세 중과로 인해 '보유하기도' 어려웠으며 양도세 중과로 인해 '팔지도' 못하는 삼중고 상황을 겪고 있어 자연스럽게 주택 거래량은 급감하는 한편 매도 물량 또한 역사상 최저점으로 거래가 될 시 신고가 비율은 50퍼센트 이상으로 찍히는 등 지역별 인기단지들은 연일 신고가 행진을 기록하였다. 21년 헝다발 중국 부동산 위기와 22년 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 공급망 교란으로 세계 거시경제에 그림자가 지기 시작했고 자연스럽게 부동산 시장도 서서히 침체로 접어들고 있던 5월 취임한 윤석열 정부는 인수위 시절부터 강력히 추진하던 부동산 규제 완화 정책의 첫 시작으로 '양도세 중과 완화' 카드를 꺼내 들었다. 취득, 보유, 양도로 나뉘는 부동산 세금 제도부터 청약제도개편, 분양가 상한제 완화, 공급 활성화 정책, 임대차 3 법 개정, 대출 규제 완화 등의 공약 내용 중 의석수가 크게 차이나는 여소야대 국면에서 빠르게 시행할 수 있는 '시행령 개정'을 통한 방법인 '양도세 중과 완화'를 꺼내든 것이다.
1. 다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제
- 현행 : 조정대상지역 內 주택 양도 시 중과세율 적용 및 장특공제 배제
1) 세율 : 기본세율(6~45%) + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)
2) 장기보유특별공제 : 배제
- 개정 : 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 '22.5.10일부터 23.5.9일'까지 양도 시 기본세율 및 장특공제 적용
1) 세율: 기본세율(6~45%)
2) 장기보유특별공제 적용
3) 보유기간 3년 이상인 경우 적용, 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제(연 2%)
다주택자가 주택을 양도하는데 가장 걸림돌이었던 '양도세 중과'제도가 풀리게 되었다. 3주택 이상 다주택자의 경우 양도차익에 따라 다르지만 양도차익 10억 이상의 경우 기본세율 45퍼센트에 중과세율 30퍼센트와 지방세 10퍼센트를 가산하면 총 양도차익의 82.5퍼센트를 양도세로 내야 하는 상황이 급변한 것이다.(양도차익이 5억 이상이라도 기본세율은 42퍼센트). 중과제도가 없어도 양도차익 10억 이상인 경우 기본세율 45퍼센트에 지방세 10퍼센트를 가산하면 50퍼센트가량의 세금을 내야 하지 않나요?라고 질문할 수 있지만 여기서 '장특공제'가 가능하다는 점에 주목하자. 양도세 중과제도가 시행되면 '장특공제'가 적용되지 않아 과세표준을 계산할 때 양도차익을 디스카운트할 수 있는 수단이 '필요 경비'밖에 없으나 중과제도가 없어지면 '필요 경비'에 추가해 '장기보유 특별공제'까지 받을 수 있어 장기 보유한 주택의 경우 최고 30퍼센트까지 추가 공제가 가능하게 된 것이다. 실제 기재부 보도자료에 인용된 세부담 변화액을 보면 양도차익이 5억이고 보유기간이 10년인 주택을 소유한 3주택 이상인 자가 해당 주택을 매도한 경우 양도세 중과 완화를 통해 1억 8925만원의 양도세를 절감할 수 있다.
2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지
- 현행 : 양도일 현재 2년 이상 보유·거주* 시 1세대 1주택 비과세 적용
1) 거주요건은 17.8.3. 이후 조정대상지역 소재 주택 취득분에 한해 적용
2) 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간 재기산*
- 개정 : 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 적용
'양도세 중과 완화'는 윤석열 후보 당시 부동산 공약의 핵심으로 충분히 예상 가능한 시나리오였으나 해당 내용은 시장의 기대치를 상회하는 수준의 완화 내용이었다. 당시 다주택자가 양도세 중과 완화의 벽을 뚫고 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종 1주택자가 되었다고 하여도 최종 1주택 기준 보유 및 거주기간은 재기산되어 1세대 1주택을 받고 싶다면 해당 주택이 조정지역에 위치한 경우 반드시 거주 2년을 채워야 했던 것이다. '취득, 보유, 양도세 중과' 세금 3종 규제 세트로 인해 매수로서 시장에 참여하는 대부분의 사람들은 '실거주 수요'였고 다주택자에서 1주택자가 된 사람들의 경우 '최종 1주택 보유 거주기간 재기산 제도'로 인해 실입주를 할 수밖에 없었으며 논란의 '임대차 3법'으로 인해 시장에 풀리는 '전월세 및 매도 물량'은 극히 적은 상황이었다. '최종 1주택 보유 거주 기간 재기산 제도'의 폐지로 인해 시장에 풀리는 '전월세 및 매도 물량'을 늘려 임대차와 매매를 포함한 부동산 거래를 활성화하고자 하였다.
3. 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화
- 현행 : 종전주택 양도 시 비과세 요건
1) (종전·신규주택 모두 조정대상지역*인 경우) 신규주택 취득일부터 1년 내* 종전주택을 양도하고, 세대원 전원 신규주택 전입)
2) 18년 이후 “3년 → 2년 → 1년(전입요건도 추가 신설)”으로 요건 지속 강화
▸(3→2년) 18.9.13 대책: 18.9.14. 이후 매매계약 체결분부터 적용
▸(2→1년) 19.12.16 대책: 19.12.17 이후 매매계약 체결분부터 적용
3) (기타의 경우) 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도
- 개정 : 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1→2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입요건 삭제(기타의 경우 양도기한 3년 유지)
당시 '취득세' 일시적 2주택 요건은 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도만 하면 되는데 '양도세'에서는 1년 이내 '전입요건'까지 있어 형평성 문제도 있었고 비과세를 받기 위해 문서상으로만 전입하는 경우도 많았다. 또한 종전주택 양도기한 요건을 지속적으로 강화하며 비과세를 받기 위해 급매로 주택을 내놓았으나, 주택거래 급감 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용받지 못하는 경우가 다수 발생하였다. 해당 주택 보유자의 '매도 의지'가 강력하였으나 매도되지 않을 시 '비 자발적' 다주택자가 되어 추가 주택을 매수하지 않더라고 '보유' 부담은 급증하고 '양도세 중과'제도로 인해 0이었던 세금을 n억 까지 낼 수 있게 하는 상황에 놓이는 것이다. 또한 '세대원 전원 신규주택 전입'이라는 세대 간의 상황을 고려하지 않은 폭력적인 규정으로 인하여 다수의 민원이 발생하고 있다는 내용도 기재부 보도자료에 실려 있다. 종전 주택 매도 기한을 신규주택 취득 후 '1년'에서 '2년'으로 늘리며 선의의 피해자를 막고자 하였지만 취득세 중과의 기준은 '신규주택 취득 후 1년 이내에 종전주택의 매도'로 유지되어 있어 제도 간 형평성이 맞지 않는 상황은 여전하였고 지방세인 '취득세' 주무처인 행안부는 22년 5월 13일 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 매도할 시 취득세 중과는 하지 않겠다는 내용의 입법 예고 보도자료를 배포한다. 22년 5월 13일 취득세 중과 완화에 관한 내용은 다음 포스팅에서 다루도록 하자.