목차
22.05.09. 기재부를 통해 1차 규제 완화책((1)조정지역 다주택자 양도세 중과 완화, 2)양도세 비과세를 위한 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한 연장 및 세대원 전원 전입의무 폐지, 3)최종 1주택 거주 보유기간 재기산 제도 폐지)을 발표한 정부는 22.05.30. 관계부처합동으로 보유세(기재부), 취득세(행안부), 금융접근성 완화(금융위)의 내용을 담은 규제 완화책을 발표한다. 주요 내용을 살펴 보자.
1. 공시가격 상승 등에 따른 세부담 '20년 수준 환원' 추진
- (보유세) 1세대 1주택 실수요자의 보유세 부담이 가격 급등 이전(’20년) 수준으로 환원될 수 있도록 보유세제 개편 추진(3분기)
- 現 공시가격 현실화 계획 재검토를 위한 연구용역을 즉시 착수하여 연내 보완방안을 확정하고 ‘23년 가격 공시분부터 적용
* 보유세 관련 개편 추진 사항
1) (재산세)22년 대신 21년 공시가격 적용 : 6억 이하 1세대 1주택자는 특례세율 적용으로 22년 재산세 부담이 20년 대비 축소
2) (종부세)22년 대신 21년 공시가격 적용 + 공정시장가액비율(현 100%) 인하 : 공정시장가액 비율 조정은 종부세 부과고지(11월) 전 조정폭을 확정하여 시행 추진
다주택자가 아닌 1세대 1주택에 타겟팅된 보유세 완화 '추진' 정책을 내 놓는다. 1세대 1주택자로 시작하여 보유세 완화 정책을 조심스럽게 내놓으며 추후 시행될 전방위적인 종부세 완화 정책을 위한 빌드업을 시도했고 시행령으로 해결 가능한 '공정시장가액 비율'을 동시에 조정함으로써 보유세 부담을 속도감 있게, 유의미한 수준으로 낮추겠다는 정부의 의지를 보여주었다.(참고로 공시가격이 결정되면 '공제금액(법개정)', '공정시장가액비율(시행령)', '종부세율(법개정)', '세부담상한(법개정)'으로 종부세가 최종 결정되는 바 여소야대 상황에서 정부가 의도하고자 하는 바를 빠르게 시행할 수 있는 '공시가격 현실화'와 '공정시장가액 비율 하향'을 통해 보유세 부담을 낮추고자 하였다.)
2. (거래세 완화) 일시적 2주택자 등 취득세, 양도세 중과 배제
- (취득세) 일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한을 1년에서 2년으로 확대(5월말 시행령 입법예고, 5.10일 소급 적용)
* 취득세율 :
(조정지역 1주택, 非조정지역 2주택)1~3% (조정 2주택, 非조정 3주택)8%
(조정지역 3주택, 非조정 4주택 이상)12%
- (양도세) 다주택자 양도세 중과 완화 등*은 5월 중 마무리
➊일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년)+세대원 전입요건 삭제
➋다주택을 해소한 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지
➌다주택자 양도세 중과(+20~30%p) 배제
22.05.09. 조정지역 다주택자 양도세 중과 완화, 양도세 비과세를 위한 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한 연장 및 세대원 전원 전입의무 폐지, 최종 1주택 거주 보유기간 재기산 제도 폐지를 담은 규제 완화의 내용 중 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한 연장과 맞닿아 있는 내용이다. 22.05.09. 이전에는 1주택자가 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 '매도'(신규주택으로의 전입의무는 없었음)하면 신규주택이 조정대상지역에 위치해 있더라도 '취득세 중과'를 피할 수 있었다. 반면 종전주택을 '비과세로 매도'하려면 신규주택에 '세대원 전체가 전입'을 해야 하는 상황으로 '신규주택 취득세 중과 배제' 및 '종전주택 양도세 비과세'를 받기 위한 종전주택의 '처분 기한'은 같았으나 '세대원 전체의 전입' 여부는 달라 22.05.09. 부동산 규제 완화책의 내용에 양도세 비과세를 위한 종전주택 처분기한을 1년에서 2년으로 늘리고 세대원 전체 전입 요건을 삭제한 것이다. 그러나 일시적 2주택자의 취득세와 양도세 혜택의 형평성을 맞춘다는 측면에서 '전입'요건을 삭제했지만 둘간의 '처분 기한'이 달라져 또 다시 형평성 문제가 일어나게 되었고 이에 정부는 22.05.30. 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한도 1년에서 2년으로 늘리게 된다.
3. (금융접근성) 생애최초주택구입 LTV 완화-DSR 장래소득 반영 확대
- (LTV) 생애최초주택구입 가구 LTV 상한 완화(60~70->80% 3분기)
- (DSR) 장래소득 증가가 예상되는 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 DSR 산정 시 장래소득 반영폭 확대(3분기)
- (초장기 모기지) 청년, 신혼부부 대상 초장기(최대 50년) 모기지 출시(8월)
21. 10. 26. 금융위원회에서는 차주단위DSR 2 3단계 조기 시행(2단계 ‘22.1월~, 3단계 ‘22.7월~)을 발표하였고 22. 05. 30. 규제 완화 발표 당시 대한민국의 대부분의 차주들은 1금융권 기준 dsr40% 규제에 묶여 있는 상황이었다. 포스팅을 작성하는 23년 8월 금리수준과는 상당한 차이가 나는 저금리상황이었지만 높아진 주택의 가격 때문에 대출을 이용하여 주택을 매수할 경우 dsr40은 어렵지 않게 달성할 수 있어 실수요자 입장에서 주택매수는 어려운 상황이었다. 부동산 거래량은 매일같이 역대급 최저치를 경신하는 상황에서 부동산 거래 활성화 측면에서 보유세 완화와 비슷한 방식으로 '조심스럽게' '생애최초주택구입'자부터 LTV규제 완화를 시도한다. (부동산에 관심있는 독자들은 모두 알겠지만 1년이 지난 지금은 다주택자도, 규제지역에서 조차 LTV가 완화되었다.) 또한 미래 소득이 반영되도록 하여 대출가능금액 산정 시 소득금액을 높이고 상환기간을 최대 50년까지로 늘려 매년 상환하는 원리금을 낮추어 DSR40규제는 그대로 두되 실질적인 DSR 완화를 시도하였다. (지금은 대부분의 은행에서 상환기간 최대 50년 상품을 출시하고 있다.)