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22.05.30. 관계부처 합동으로 2차 규제 완화책( 1) 공시가격 상승 등에 따른 세부담 '20년 수준 환원' 추진, 2) 일시적 2주택자 등 취득세 중과 배제 인정 기한 확대, 3) 생애최초주택구입 LTV 완화 - DSR 장래소득 반영 확대)을 발표한 정부는 22.06.16. 관계부처합동으로 주택 공급 확대, 전월세 시장 안정화, 금융 지원, 세제 개편의 내용을 담은 '새정부 경제정책방향'을 발표한다. 부동산 정책 측면에서만 본다면 지난 1, 2차 규제 완화 발표 내용은 주로 '세제 완화'에 집중되어 있었고 '새정부 경제정책방향'의 내용은 주택 공급부터 세제 개편에 이르는 보다 확대된 범위의 규제 완화라 볼 수 있다. 세부 내용을 중요도 순으로 자세히 파악해 보자.
1. (세제) 시장관리 목적으로 운영된 세제를 조세원리에 맞게 정상화
- 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시배제(1년)를 통한 매물출회 및 주택 거래 활성화 유도
- 양도세 비과세, 취득세 중과배제 인정을 위한 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 1년에서 2년으로 확대
- ‘22년 공시가격 상승에 따른 1세대 1주택자의 평균적 세부담을 가격 급등 이전 ’20년 수준으로 환원토록 기발표 경감방안(‘22.5.30.) 보완
1) 재산세는 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60→45%로 하향
* 9억원 이하 1세대 1주택자에 대해서는 구간별 세율 0.05%p 인하 기 시행중
2) 종부세는 공정시장가액비율을 100→60%로 하향 조정하고, ‘22년 한시로 1세대 1주택자 ｢특별공제 3억원｣도입*
* 1세대 1주택자의 경우 과세기준금액이 11억원→14억원으로 확대되는 효과
- 종부세 관련 고령, 장기보유 납부유예 및 일시적 2주택, 상속 주택 등 불가피한 사유 시 주택수 산정 제외(22, 11월 고지분 적용)
1) ①60세 이상 또는 5년이상 보유, ②1세대 1주택자, ③총급여 7천만원 이하 (종합소득금액 6천만원 이하) ④종부세 100만원 초과 납세자는 납부유예 추진
2) ①일시적 2주택, ②상속주택, ③지방 저가주택은 1주택자 판정시 주택수 제외(과표에는 합산)
- 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 보유세(종부세) 개편 정부안 확정(22. 7월)
양도세와 취득세에 관한 내용은 지난 2차에 걸친 규제 완화책에 기 반영된 내용으로 시행령 개정을 통해 적용되고 있던 내용이었고 보유세에 내용은 이번 발표의 핵심 내용으로서 22.05.30. 발표된 보유세 개편 내용을 구체화하여 발표하였다. '재산세'의 경우 1세대 1주택자에 한하여 공정시장가액비율을 60%에서 40%로 경감하는 것이 호재임은 분명하지만 실제 감면액이 크지 않기 때문에 이번 발표에서 주목받을만한 내용은 아니었다. (공시가격 5억의 주택의 경우 약 15만원, 10억의의 주택의 경우 약 95만원 감경). '새정부 경제정책방향의 주거안정' 파트의 하이라이트는 단연코 종부세 완화에 있었다고 할 수 있다. 아래 표를 통해 더 알아보자.
이번 발표로 종부세액 결정 시 '할인율'의 역할을 하는 '공정시장가액비율'은 100%에서 60%로 하향 조정되게 된다. 예를 들어 A주택의 공시가격에서 공제액을 차감한 금액이 10억원이라 할 때, A주택의 22년도 종부세 과세표준금액은 10억원이었으나(공정시장가액비율 100%) 이번 규제 완화로 인해 6억원이 되는 것이다. 심!지!어! 이러한 공정시장가액비율 완화의 대상을 1세대 1주택자에 국한하지 않고 다주택자와 법인까지 포함시킨 것으로서 대다수의 시장 참여자들이 크게 환호하기에 충분했다. 더불어 1세대 1주택자에게는 '특별 공제' 3억원을 추가적으로 적용시켜 줌으로써 과세 기준금액이 11억원에서 14억원으로 크게 확대 됨에 따라 서울 기준 마포구나 성동구의 고가 아파트(대략 시세 기준 20억 초반)소유자들까지도 종부세를 낼 필요가 없게 되었다. ('공제액'은 '종부세법 개정'이 필요한 영역으로 야당의 합의가 필요한 상황이었으나 1세대 1주택자에 대한 세제 완화에는 당시 야당도 긍정적으로 반응하고 있어 크게 반대할 이유는 없어 보였다.) 시행령으로 개정 가능한 '공정시장가액비율'을 먼저 건드리고 (심지어 다주택자, 법인까지) '법개정'이 필요한 공제액 부분은 야당이 합의할 수 있는 수준으로 제시하며 정치적으로 1주택자와 다주택자의 지지까지 동시에 얻고자 하는 묘수를 둔 것이다. (feat. 똘똘한 한채 선호 현상 가속화)
2. (금융) 대출규제 단계적 정상화 등 실수요자 주거사다리 형성 지원
- 생애최초 LTV 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이* 80%로 완화하고 대출한도(現 4억원)는 6억원으로 확대(‘22.3/4)
* 현재 생애최초 LTV 우대시 적용되는 주택가격(투기과열지구 9억원 이하‧조정 대상지역 8억원) 및 소득 요건(부부합산소득 1억원)을 미적용
- 상환기간 중 차주의 소득흐름이 보다 정확하게 반영되도록 DSR 산정 시 장래소득 반영방식 개선*(‘22.3/4)
* (현행)대출시와 만기시 평균→(개선)대출시~만기시까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균
- 차주단위 DSR 3단계 시행(‘22.7.1.)에 따른 실수요자 생활자금 애로 완화를 위해 생활밀착형 규제를 보완
* (현행 : 2단계) 총 대출액 2억원 초과 대출 → (3단계) 총대출액 1억원 초과 대출
* 신용대출 연소득 범위 내 제한 폐지(‘22.7.1.)
새정부 경제정책 방향(2022. 06. 16.)이 발표되고 같은 날 금융위원회에서 '새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안' 이라는 제목으로 위의 대출 규제 완화의 구체적인 내용을 발표하였다.
규제완화의 강도 순으로 나열하자면 주택가격>>LTV>대출한도>소득 정도로 보인다. 생애최초 주택구입자의 경우 규제지역의 15억 초과 주택 LTV0%, 9억 초과 15억 미만의 주택 LTV20%였던 당시의 대출 한도를 고려할 대 크게 완화된 수준의 대출을 받을 수 있게 되었고 특히 15억 초과 주택의 경우 매수 시 필요자금이 크게 줄어드는 효과가 있었다. 주택 가격별로 차등하여 적용되었던 LTV도 80%로 일원화되어 매수자의 주택 선택의 폭이 늘어나게 되었고 대출한도도 기존보다 2억원이 증가하게 되어 당시의 금리환경을 고려했을 때 괜찮은 수준의 대출 규제 완화가 이루어진 것이다. 금융위원회 발표 자료 중 추가적인 내용은 다음과 같다.
신용대출 연소득 범위 내 제한을 폐지한다고 하더라도 당시 신용대출은 (대출 원금/5년)으로 dsr을 계산하여 신용대출을 연 소득금액 정도로만 받아도 dsr을 대략 30%을 잡아먹게 되어 다른 대출을 받기에 어려운 상황이었기에 크게 영향력 있는 규제 완화라 보이지 않는다.
3. (임대차) 임대주택 공급 등 전월세 시장 안정화
- 22.6월 이후 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만호, 매입임대 약 1만호, 전세임대 약 2만호 등을 적기 공급(상시)
- 22.8월 계약갱신청구권 소진 순차 도래 시점 이전 전월세 시장 안정을 위한 선제적 대응 방안 마련(‘22.6월)
전세 거래도 재화의 거래로서 거래 성사의 주도권은 임차인에게 주어지는 게 일반적이다. 임차인들은 시장에 나와 있는 매물의 정보를 알고 있고 그 들 중 가성비, 가심비 측면에서 가장 우수한 매물을 고른다. 반면 임대인들은 나와있는 경쟁 매물의 호가를 비교해 보며 소위 '시세'라는 것을 형성해 갈 순 있지만 임차인의 숫자 및 거래 체결의 의지 등에 대하여 알지 못한다. 즉 정보의 비대칭성으로 인해 임대인이 인지하는 임차 수요의 양은 임차인이 자신의 집을 보러 오는 경우가 늘어난다거나 각종 커뮤니티에서 도는 현장 분위기등을 통한 직간접적인 '경험'을 통해 알게 되고 이를 바탕으로 가격을 조절하게 된다. 그러나 임대차 3법이 시행되며 임차인들은 계약 기간이 종료되었을 때 가급적이면 '기존 계약을 갱신'함으로써 시장에서 거래 가능한 임대차 물건의 공급이 크게 감소하여( 결혼, 출산, 독립, 분가,이사 등등의 자연발생적 신규 임차 수요의 증가는 그대로)극 매도자 우위 시장이 형성되었다. 20년 07월 임대차 3법이 통과될 당시 임대차 계약을 갱신한 임차인들의 2년 만기인 22년 8월이 곧 도래하게 되고 이들이 신규 임대차 계약서를 작성하는 경우 큰 폭의 임대보증금 및 주거비의 추가 상승이 예상되는 상황이었다. 개인적 소견으로는 '임대 물량 공급 증가'를 위하여 기축 임대 주택의 공급 측면에서는 '다주택자 임대인 양성'을 위한 임대사업자 제도 부활 및 각종 세제 완화를 동시다발적으로 추진해야 할 상황으로 보였고 신축 임대 주택의 공급 측면에서는 분양가 상한제 주택에 대한 '실거주 의무' 제도 등을 폐지 또는 완화하는 제도 개선이 필요해 보였다.