10.27 대책이 나오기 전 연준 발 금리 급등으로 인한 부동산 시장의 침체가 계속되고 러시아 우크라이나 전쟁으로 인한 원자재값 폭등으로 인하여 시행사가 땅을 매입하기 위해 제 2금융권을 통해 브릿지론을 일으켰으나 착공을 하지 못해 본 PF 전환이 어려워진 사업장들이 급격히 늘어나고 있었다.
※부동산 PF 대출 1) 공사이전 (브릿지론) : 신용도가 낮은 시행사 등이 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 사업성이 좋아져 리스크가 줄어들게 되면 제1금융권의 낮은 이자의 자금을 차입(대개는 단기)하게 되는데, 이때 저축은행 등 제2금융권 차입금을 브릿지론이라 함.
2) 착공이후(본 PF) : 착공을 위해 사용되는 공사비, 현장 운영, 추가 토지 매입에 관한 프로젝트 파이낸싱.
한국은행에서는 채권시장의 자금경색과 채권금리 급등을 막고 PF시장 자금난을 완화하기 위한 여러 가지 대책들을 내놓았다. PF시장 자금난으로 인한 대한민국의 GDP의 상당 부분을 차지하는 건설업의 붕괴에 대한 위기감이 반영된 결과라 볼 수 있다. 이 와중에 레고랜드발 금융 불안은 이러한 위기감을 더욱 고조 시키게 되고 건설업의 붕괴를 막기 위한 분양시장에 활로를 뚫어줄 필요가 있었다. 또한 당시 서울 아파트 시장 거래량은 건국 이래 최소라 해도 무방할 만큼 처참한 상태였다.
정부는 ltv규제를 완화하며 기축 시장의 거래 활성화하고 중도금 대출 보증한도를 늘리며 청약 시장에도 활력을 불어 일으키고자 하였다.
1. 금융규제 정상화 방안
1) 무주택자 LTV50%로 완화 (현행) LTV 규제는 보유주택, 규제지역, 주택가격별 차등 적용
(개선) 규제지역 내 무주택자, 1주택자(기존주택 처분부)에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일화(다주택자는 현행 유지)
2) 15억 초과 아파트에서 주담대 허용 (현행) 투기지역, 투기과열지구 내 15억 초과 아파트 주담대 금지
(개선) 투기지역, 투기과열지구 내 무주택자, 1 주택자(기존 주택 처분 조건) 대상 15억 초과 아파트 주담대 허용(LTV50%)
※ LTV 규제 완화 전 / 후 내용
규제 완화 이전 LTV 규제 현황
※ 서민 실수요자 조건
- 세대원 전원 무주택
- 투기지역, 투기과열, 조정지역의 경우 부부합산소득 9천만원 이하(생초는 소득제한 없음)
- 주택가격 : 6억원이하(조정지역 5억원 이하)(생초는 가격제한없음)
- 대출한도 : 최대 4억원(생초는 최대 6억원)
규제 완화 이후 LTV 규제 현황 (15억 초과 LTV 0%에서 50%로 극적 변화)
DSR40% 규제는 그대로 살아 있음 + 금리 높음으로 즉각 효과를 보기는 어렵겠지만 급등한 금리가 안정세로 접어들면 대출한도도 동시에 높아질 것이다. 특히 15억 대출 규제 허들이 제거되면서 15억 초과 주택에 대한 매수수요가 더욱 활발히 움직일 것이라 예측할 수 있다. (실제로도 그랬다) 또한 대출 한도를 높이는 것이 급매물을 소진시키는 한편 급매도물량을 보류시키며 가격 안정에도 기여하였다.
2. 중도금 대출 보증 확대
(현행) 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF) 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하 주택에만 적용 (개선) 12억원 주택까지 확대 추진
3. 청약 당첨자 기존 주택 처분 기한 연장
(현행) 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일 이후 6개월 내 기존 주택 처분 필요 (개선) 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장
10.27. 금일 기준 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용
4. 규제지역 추가 해제 검토
(현행) 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳
9.21. 주거정책심의위원회를 거쳐 조정대상지역 101곳 중 41곳 및 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제한 바 있음.
※ 참고 (9월 21일 주거정책심의위원회 결과 규제지역 현황) ※규제지역 지정 효과 (22년 1.3. 기준) (위의 금융 완화 내용이 적용된 시기 기준 기재부 보도 자료)
※ LTV 규제 완화, 중도금 대출 보증 금액 완화 등의 금융 완화책을 굳이 꺼내 들지 않아도 규제지역이 해제되면 모든 것이 완화된다고 봐도 무방하다. 세제, 금융, 청약제도, 정비사업 등 부동산 투자 전반에 걸친 대대적인 규제 완화책은 바로 '규제지역 해제'이고 특히 전국구 투자처인 수도권에 대한 규제지역 해제 여부는 가장 중요하다고 볼 수 있다.
