목차
1. 입주권의 정의 및 세제상 입주권으로 전환되는 시점
가. 입주권의 정의
1) [도시 및 주거환경정비법] 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법] 제29조에 따른 사업시행인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
2) 도시 및 주거환경정비법에 따른 입주권 대상 : 재개발, 재건축
3) 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 입주권 대상
- 소규모 재건축
- 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발 (2022. 1. 1 이후 취득하는 분부터)
※ 2022. 1. 1.이전 취득한 가로주택정비사업의 입주권의 경우는 조합원 입주권으로 인정하지 않고 '부동산을 취득할 권리'로 판단
나. 세제상 입주권으로 전환되는 시점
1) 취득세, 재산세, 종합부동산세 : 종전주택 '멸실일'
2) 양도세 : 관리처분계획 인가일
2. 입주권의 취득세(2023년 1월 1일 전 후 '과세표준'에서 차이 있음)
1) 입주권으로 전환되는 시점 : 종전주택 '멸실일'
2) 취득세 납부 횟수 : 2회 ( 최초 취득시점 + 주택 완공 시)
3) 최초 취득시점 취득세율
관리처분계획인가일 이후 조합원입주권 취득세율 구분 멸실 전 멸실 후 취득유형 주택 토지 취득세율 기본세율 : 1%~3%
중과세율 : 8% 또는 12%4%
4-1) 2022년 12월 31일 이전 관리처분인가를 받은 구역의 주택 완공시 과세표준과 취득세율
조합원입주권에 의한 주택 완공 시 납부할 취득세 구분 재개발 재건축 취득시점 신축주택 사용승인일
(잔금 납부 여부와 관계 없음)취득원인 원시 취득 취득원인 원시취득 건물분 원시취득 토지분 유상거래 과세표준 조합원 분양가액 - 권리가액
(분담금)건물분 총공사비*본인이받은 공급면적/총 공사면적 늘어난 토지분 늘어난 토지면적에 대한 공시지가 취득세율 2.8% (원시취득 세율)
(어떤 경우든 중과 없음)건물분 2.8% (원시취득 세율)
(어떤 경우든 중과 없음)늘어난 토지분 4%
4-2) 2023년 1월 1일 이후 관리처분인가를 받은 구역의 주택 완공시 과세표준과 취득세율※ 개정 전/후 취득세 과세표준
조합원입주권에 의한 주택 완공 시 납부할 취득세 구분 재개발 재건축 취득시점 신축주택 사용승인일
(잔금 납부 여부와 관계 없음)취득원인 건물분 원시취득 늘어난 토지분 유상거래 과세표준 건물분 총공사비*본인이받은 공급면적/총 공사면적 늘어난 토지분 늘어난 토지면적에 대한 공시지가 취득세율 건물분 2.8% (원시취득 세율)
(어떤 경우든 중과 없음)늘어난 토지분 4%
구분 2022. 12. 31.
이전 관리처분인가2023. 1. 1.
이후 관리처분인가취득세 과세표준 분담금 총공사비에서 본인이 받는 면적 안분
늘어난 토지면적이 있는 경우
늘어난 토지면적에 대한 공시지가분담금 없는 조합원의 경우
준공후 취득세없음 있음(심지어 많음) 기존 토지 면적 < 신축 토지 면적
인 조합원의 경우
준공후 납부해야할 취득세 종류1가지 2가지(건물분 + 토지분)
3. 입주권의 보유세(재산세, 종합부동산세)
가. 재산세
1) 입주권으로 전환되는 시점 : 종전주택 '멸실일'
2) 과세 대상 : 주택 완공 전까지 토지에 대한 재산세 부과
3) 재산세율 : 0.2% (분리과세토지로 분류)
관리처분인가일 이후 입주권 보유 시 재산세율 구분 멸실 전 멸실 후 재산세 과세대상 주택분 재산세 토지분 재산세
(분리과세토지)적용세율 0.1%~0.4% 0.2% 납부기한 주택분 1/2 : 7월 31일
주택분 1/2 : 9월 30일9월 30일
나. 종합부동산세
관리처분인가일 이후 조합원입주권 보유시 종합부동산 과세 여부 구분 멸실 전 멸실 후 과세대상 주택 토지 과세여부 과세 과세제외 과세기준금액 9억
(1세대 1주택자 12억)없음
4. 입주권의 양도세
가. 입주권 양도세 비과세 적용여부
1) 입주권으로 전환되는 시점 : 관리처분인가일(빈집법의 경우 사업시행인가일)
2) 입주권으로 양도 시 양도세 비과세 적용 가능 대상 : 비과세 요건을 갖춘 원조합원
※원조합원 : 관리처분인가일 이전에 주택을 보유하고 조합원의 자격을 원시적으로 부여받은 자
승계조합원 : 관리처분인가일 이후에 입주권을 매수하여 조합원의 자격을 승계받은 자
원조합원과 승계조합원의 비교 구분 원조합원 승계조합원 조합원지위 취득시점 관리처분인가일 이전 관리처분인가일
이후입주권 상태로 양도시
비과세 여부가능 불가능 비과세 판정 시 주택수 포함 포함 중과대상 판정시 주택수 포함 포함 신축주택 취득시기 기존주택 취득일
(상가, 토지등으로 주택입주권을 받은 경우도 포함)신축주택
사용승인일신축주택 보유기간 종전주택 보유기간 + 공사기간 + 신축주택 보유기간 신축주택 보유기간
3) 입주권으로 양도 시 양도세 비과세 적용 가능 조건
① 입주권 양도일 현재 다른 주택을 소유하고 있지 않은 경우
- 원조합원일 것
- 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것
- 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족하지 못할 경우라도 퇴거일까지 비과세 요건 충족 시 비과세 가능(특례)
② 입주권 양도일 현재 신규주택을 취득하여 소유하고 있는 경우
- 원조합원일 것
- 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것
- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 조합원 입주권을 양도할 것(퇴거일 특례는 적용하지 않음)
- 양도일 입주권 외 1주택만을 소유할 것
조합원 입주권 비과세 특례와 일시적 2주택 비과세 특례 비교 구분 입주권 비과세 일시적 2주택 비과세 양도형태 입주권 + 신규주택 종전주택 + 신규주택 양도대상 입주권 종전주택 신규주택 취득시기 없음 종전주택 취득일로부터
1년 이상 경과 후양도기한 3년 ( 23. 10. 19. 기준)
나. 비과세 요건을 충족하지 못한 입주권의 양도
1) 입주권 양도 시 다주택자 양도소득세 중과규정 적용 여부 : 중과 제외
2) 입주권 양도시 보유기간에 따른 양도세율 (23. 10. 19. 기준)
입주권 양도시 보유기간에 따른 양도세율 1년 미만 70% 1년 이상 ~ 2년 미만 60% 2년 이상 기본 세율
3) 입주권 세율 적용 시 보유기간
입주권 세율 적용시 보유기간 원조합원 종전주택 취득일 ~ 입주권 양도일 승계조합원 입주권 취득일 ~ 입주권 양도일
4) 입주권 양도 시 장기보유특별공제 적용 여부
입주권 양도시 장기보유특별공제 적용 여부 장기보유특별공제 적용 가능 자격 원조합원이고 관리처분인가일까지 보유기간이 3년 이상 인 자 구분 부동산 조합원입주권 양도차익 관리처분인가일 전 양도차익 관리처분인가일 이후 양도차익 장기보유특별공제 적용가능 적용불가 보유기간계산 종전주택 취득일 ~ 관리처분인가일
5) 양도 차익 계산
관리처분인가일 이전 양도차익과 이후의 양도차익을 각각 계산
입주권 양도 차익 계산(분담금이 있는 경우) 관리처분인가일 전
양도차익건물과 부수토지의 평가액(감정가액)-기존건물과 부수토지의 취득가액 - 취득 당시의 필요경비 관리처분인가일 후
양도차익양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 기납부한 분담금) - 양도 당시의 필요경비 위 두 가지의 양도차익을 합산함
단, 과세표준 계산 시 장기보유특별공제는 관리처분인가일 전 양도차익분만 가능
다. 신축주택 사용승인(준공)이 허가된 이후 입주권으로 양도 시(잔금 전)
신축주택 사용승인(준공)이 허가된 이후 양도시 원조합원 승계조합원 보유기간 신규주택취득으로 인해
늘어난 토지가 없는 경우실제 취득일 ~ 양도일 사용승인일 ~ 양도일 신규주택취득으로 인해
늘어난 토지가 있는 경우기존 토지분 : 실제 보유기간
추가 토지분 : 사용승인일 ~ 양도일단기양도 중과
적용 여부신규주택취득으로 인해
늘어난 토지가 없는 경우보유기간 2년 초과 시 중과 없음 보유기간에 따라 가능 신규주택취득으로 인해
늘어난 토지가 있는 경우추가 토지분의 보유기간에 따라 가능 양도차익 위의 양도차익 내용 참고 양도세율 위의 양도세율 내용 참고(보유기간에 유의)