가. 증여세 과세대상 1) 주택을 생전에 타인에게 무상으로 이전, 현저히 낮거나 높은 대가를 받고 이전 시 2) 주택을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 등 증여로 추정되는 거래 시
나. 납세의무자 : 주택을 증여받은 자(수증자)
※ 자녀가 부담해야 할 증여세를 부모가 대신 납부하는 경우 증여하는 사람(증여자)이 증여세를 대신 납부할 경우 해당 금액을 증여한 것으로 보아 추가 과세
2. 증여세 계산구조의 이해
구분
비고
증여재산가액
주택 증여일 현재의 시가로 평가 (예외) 시가를 알 수 없는 경우 기준 시가(공시가격) 적용
시가 :증여일 전 6개월~증여일 이후 3개월까지의 기간 내의 실제 또는 추정거래가액 1순위 : 해당부동산에 대한 매매, 감정, 경매, 공매 가액 2순위 : 유사부동산에 대한 매매사례가액
(-) 비과세
비과세 : 사회통념상 인정되는 피부양자 생활비, 교육비 등
(-) 과세가액 불산입액
과세가액 불산입액 : 공익법인 등 출연한 재산 등
(-) 채무부담액
주택에 담보된 채무인수액(임대보증금, 금융기관 채무 등)
(+) 증여재산가산액
해당 증여일 전 동일인(증여자가 직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자 포함)으로부터 10년 이내에 받은 증여재산가액을 합한 금액이 1천만원 이상인 경우 그 가액을 가산
직계존속 : 본인 기준 상위(부모, 조부모) 직계비속 : 본인 기준 하위(자녀, 손자, 손녀)
(-) 증여재산공제
증여자
배우자
직계존속
직계 비속
기타 친족
공제한도액
6억
만 19세 이상
만 19세 미만
5000만
1000만
5000만
2000만
만 19세 이상 여부 기준일 : 증여일 현재
증여재산 공제 예시
증여자
수증자
최대 공제 가능금액
외할아버지
외손자
5000만
미성년자는 2000만
시아버지
며느리
1000만
장모님
사위
1000만
(-) 감정평가수수료
감정평가수수료
정의
증여세를 신고, 납부하기 위하여 증여재산을 평가하는데 발생한 감정평가수수료
공제금액
Min(해당수수료, 500만)
절감효과
절감효과 = 공제금액 * 적용받는 세율
절감사례
시가 8억원 단독주택을 자녀에게 증여하기 위해 감정평가 수수료 200만원 지출한 경우
절감효과 = Min(200만, 500만) * 30% = 60만
(=) 과세표준
(X) 세율
과세표준
1억 이하
5억 이하
10억 이하
30억원 이하
30억 초과
세율
10%
20%
30%
40%
50%
누진공제액
없음
1000만
6000만
1억 6000만
4억 6000만
(=) 산출세액
산출세액 계산 예시
과세표준 3억
과세표준 20억
(3억 * 20%) - 1000만 = 5000만
(20억 * 40%) - 1억 6000만 = 6억 4000만
(+) 세대생략할증과세
1) 세대를 건너뛰어 손자, 손녀에게 증여 시 산출세액의 30%를 추가 부담 2) 손자, 손녀가 미성년자이고 증여재산가액이 20억을 초과하는 경우 40% 적용 3) 부모가 사망하여 손자, 손녀에게 증여 시 그러하지 아니함 4) 조부모->부모->자녀의 증여과정에서 발생할 수 있는 세금과의 형평성 재고를 위해
(-) 세액공제 등
구분
내용
납부세액공제
증여재산가산액에 포함된 증여재산에 대하여 기존에 납부한 증여세액을 공제해 줌
신고세액공제
증여세 신고기한 이내에 신고를 한 경우 산출세액의 3%를 공제해 줌
(+) 가산세 등
신고 불성실, 납부지연 가산세 등
(=) 최종 증여세액
분납/ 연부연납
증여세의 납부
신고납부 기한
증여일이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내
예) 증여일 2023. 04. 05. 인 경우 신고납부 기한은 2023. 07. 31.
수증자 주소지 관할세무서장에게 신고 납부
분납
납부세액이 1000만원을 초과하는 경우 2회에 걸쳐 분납 가능
2회분은 신고납부기한 경과 후 2개월 이내 납부
연부연납
납부세액이 2000만원을 초과하는 경우 관할 세무서장의 허가를 받아 최대 5년에 걸쳐 세금을 분할하여 납부
연부연납 시 미납금에 대한 가산금(이자율 2.9%) 추가 납부
연부 연납 시 납세의무자는 담보를 제공하여야 함 담보가 없는 경우는 타인의 부동산을 담보로 제공해도 됨 연부연납 설정을 위해 담보를 설정한 부분은 증여세가 발생하지 않음.
연부연납 계산 사례 (매년 6월 30일 납부 가정)
납부할 증여세액
증여세 신고기한
연부연납기한
총 납부 횟수
1억 2000만
2023. 06. 30.
2028. 06. 30.
6회
연부연납 시 실 납부세액 계산
23. 06.
24. 06.
25. 06.
26. 06.
27. 06.
28. 06.
납부세액
2000만
2000만
2000만
2000만
2000만
2000만
근거
1.2억/6회
1.2억/6회
1.2억/6회
1.2억/6회
1.2억/6회
1.2억/6회
+
+
+
+
+
연부연납 가산금
1억*2.9%
0.8억*2.9%
0.6억*2.9%
0.4억*2.9%
0.2억*2.9%
290만
232만
174만
116만
58만
실 납부세액
2000만
2290만
2232만
2174만
2116만
2058만
3. 증여세 계산 사례
남편과 아내가 남편의 아버지로부터 각각 현금 1억원씩 증여받은 경우
남편
아내
증여재산가액
1억
1억
증여재산공제
5000만
1000만
과세표준
5000만
9000만
세율
10%
10%
산출세액
500만
900만
부모로부터 9년 전 1억원 증여받고 지금 추가로 2억원의 증여를 받는 경우
9년 전 증여세
지금 증여세
증여재산가액
1억
2억
(+) 증여재산가산액
1억
(-) 증여재산공제
5000만
5000만
(=) 과세표준
5000만
2억 5000만
(X) 세율
10%
20% -1000만
(=) 산출세액
500만
4000만
(-) 납부세액공제
500만
(=) 납부세액
3500만
부모로부터 비조정대상지역 전용면적 84 제곱, 시가 6억원, 공시가격 4억원 아파트를 증여받는 경우 세부담액
취득세
증여세
취득가액
6억
증여재산가액
6억
세율
4%
(-) 증여재산공제
5000만
산출세액
2400만
(=) 과세표준
5억 5000만
(X) 세율
30%- 6000만
(=) 산출세액
1억 500만
※ 2023년부터 증여 취득세 과세표준이 공시가격에서 시가로 변경됨 ※ 조정대상지역 공시가격 3억원 초과 주택을 증여받을 경우 취득세율은 12.4%로 위의 경우 7440만
4. 특수한 증여세 과세 유형
가. 저가양도 부당행위 ( 주택의 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 )
주택의 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여
개요
특수관계인(배우자, 직계존비속, 친인척 등)으로부터 시가보다 낮은 가액으로 매수하거나 시가보다 높은 가액으로 매도하는 경우 그 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세 과세
증여세 과세요건
|시가-대가| : 절댓값으로서 저가 양수 또는 고가 양도 모두를 포함
저가양도 부당행위로 인한 증여세 과세 요건
특수관계
|시가-대가| ≥ Min(시가*30%, 3억)
특수관계 아님
|시가-대가| ≥ 시가*30%
증여세 납세의무자
주택을 저가로 양수하는 경우 : 매수자 주택을 고가로 양도하는 경우 : 매도자
증여재산가액 계산
|시가-대가| : 절댓값으로서 저가 양수 또는 고가 양도 모두를 포함
특수관계 여부
과세요건
증여재산가액
특수관계
|시가-대가| ≥ Min(시가*30%, 3억)
|시가-대가| - Min(시가*30%, 3억)
특수관계 아님
|시가-대가| ≥ 시가*30%
|시가-대가| - 3억
(사례) 시가 9억원의 주택을 5억원에 양도하는 경우 저가양도 부당행위로 인한 증여재산가액
특수관계인
특수관계인 아님
1억 3000만
1억
계산 사례
부모님이 자녀에게 시가 30억원 주택을 20억원에 양도하는 경우
증여재산가액
7억 (30억-20억) - Min(30억 * 30%, 3억)
(-) 증여재산공제
5000만
(=) 과세표준
6억 5000만
(X) 세율
30% - 누진공제액 6000만
(=) 산출세액
1억 3500만
(-) 납부세액공제
405만 ( 1억 3500만 * 3% )
(=) 납부세액
1억 3095만
***양도자인 부모님 - 소득세법상 저가양도 부당행위에 해당 - 시가로 양도하는 것으로 양도소득세도 재계산하여 납부하여야 함.
양도소득세의 재계산(부모님의 취득가액은 15억으로 가정)
저가 양도 여부 판단
(30억-20억) ≥ Min( 30억 * 5%, 3억)으로 저가양도 해당
양도소득세 재계산 (기본공제 등 미고려)
당초
재계산
양도가액
20억
30억
취득가액
15억
15억
세율
40%
45%
누진공제액
2594만
6594만
납부세액
1억 7406만
6억 906만
나. 주택 무상사용에 따른 이익의 증여
주택 무상사용에 따른 이익의 증여
개요
타인의 주택을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 그 이익에 상당하는 금액을 무상 사용자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세
과세대상
타인의 주택을 무상으로 사용하는 자(해당 주택 소유자와 함께 거주하는 주택 제외)
증여재산가액 계산
증여가액 계산
여러 해에 걸쳐 주택을 무상으로 사용한 경우
주택 무상사용이익은 무상사용을 시작한 날부터 5년 단위 합계액으로 계산
증여재산가액이 1억 미만인 경우에는 과세하지 않음
5년 이내에 당해 주택을 상속, 증여하는 경우 등의 사유발생으로 무상사용하지 않는 경우
사용하지 않은 기간에 해당하는 증여세를 차감
부동산 무상사용이익
부동산 가액 : 시가 평가를 원칙으로 [상속세 및 증여세법]에 따른 평가 가액 n : 평가기준일부터 경과 연수
증여시기
무상사용 기간
5년 이하
당해 주택의 무상사용을 시작한 날 증여가 이루어진 것으로 간주
5년 초과
무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 주택 무상사용을 시작한 것으로 간주
계산사례
3. 주택 무상 담보 제공에 따른 이익의 증여
주택 무상 담보 제공에 따른 이익의 증여
개요
타인의 주택을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 하여 증여세 과세
과세대상
타인의 주택을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입하는 자
증여재산가액 계산
증여이익이 1천만원 이상이 경우 적용 ( 차입금 약 2억 1740만원까지는 증여이익 0으로 간주)
증여시기
증여시기
개념
부동산 담보 이용을 개시한 날 증여가 이루어진 것으로 간주
차입기간
미정
차입기간을 1년으로 간주
1년 초과
주택담보이용을 시작한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보이용을 시작한 것으로 간주
계산사례
부모 명의의 시가 20억 주택을 무상으로 담보로 이용하여 15억원을 차입한 경우 (실제 지급하였거나 지급할 이자가 연 2300만으로 가정)
증여재산가액
차입금
15억
(X) 적정이자
4.6%
(-) 실제지급이자
2300만
(=) 증여재산가액
4600만
증여세 계산
차입기간 1년
증여재산가액
4600만
(-) 증여재산공제
5000만
(=) 증여세
0
차입기간 1년 초과 (1년마다 새로 차입하는 개념으로 증여세 계산)
증여재산가액
4600만
(+) 증여재산 가산액
4600만
(-) 증여재산공제
5000만
(X) 세율
10%
(=) 산출세액
420만
(-) 신고세액공제
3%
(=) 납부세액공제
407만 4000원
라. 배우자 등에 양도한 주택의 증여추정
배우자 등에 양도한 주택의 증여추정
개요
증여추정
개념
특수관계자 간 거래 등 실질적으로 증여혐의가 있는 거래에 대해 증여로 추정
추정 원칙
[상속세 및 증여세법]상 배우자 및 직계 존비속에게 주택을 양도한 경우 등에 대하여 증여로 추정하도록 규정됨
증여추정 대상
증여추정 대상
배우자 또는 직계존비속에게 주택을 양도한 경우
배우자 등에게 주택을 우회양도한 경우
단, 두 번의 양도에서 발생한 양도소득세가 증여받은 것으로 볼 경우의 증여세보다 큰 경우는 적용하지 않음.
증여추정의 배제
증여추정의 배제
배우자 및 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우
법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우
국세징수법에 따라 공매된 경우
세액 계산
주택 증여일 현재 시가(시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액)
마. 재산취득자금 등의 증여추정
재산취득자금 등의 증여 추정
개요
주택을 취득한 자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 주택을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 또는 주택 취득을 위해 차입한 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 가액을 증여받은 것으로 추정
주택을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우
▶증여재산가액 : 미입증 금액(취득재산의 가액 - 입증된 금액)
채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우
▶증여재산가액 : 미입증 금액(채무상환금액 - 입증된 금액)
자금출처로 인정되는 금액(입증된 금액) 범위
취득자금 또는 상환자금의 출처로 인정되는 소득 금액 등
1) 신고하였거나 과세(비과세, 감면 포함) 받은 소득금액
2) 신고하였거나 과세(비과세, 감면 포함) 받은 상속 또는 수증재산가액
3) 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산을 취득 또는 채무의 상환에 직접 사용한 금액
자금출처로 인정되는 금액의 종류
1) 본인 소유재산의 처분사실이 증빙에 의하여 확인되는 경우 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액
2) 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액
3) 농지경작소득
4) 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 [상속세 및 증여세법 시행령] 제10조의 방법(국가 등 기관채무서류, 기타 증빙서류로 증명)에 따라 입증된 금액 *원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 않음
5) 재산취득일 이전에 자기 재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금
6) 1)~5) 이외의 경우로서 자금출처가 명백하게 확인되는 금액
주택 취득자금에 사인간 금전소비대차(채무)가 포함된 경우
원칙적으로 증여로 추정 차용증서, 이자지급사실 등이 금융자료 등에 의하여 객관적으로 명백히 입증되는 경우에만 자금출처로 인정
직계존비속 간 금전소비대차의 인정 사례
5. 증여세 절세 전략
가. 감정평가를 통한 증여재산가액 낮추기
증여세 신고에 있어 감정평가의 활용
1) 시가의 범위 - 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액 - 유사부동산에 대한 매매사례가액
공동주택(아파트 등)에 대한 매매사례가액
① 다음 요건을 모두 충족한 경우 유사 매매사례가액으로 인정
▶평가대상 공동주택과 동일한 단지 내에 소재하고 있을 것
▶평가대상 공동주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것
▶평가대상 공동주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것
② 유사부동산에 대한 매매사례가액이 둘 이상인 경우 평가대상 공동주택과 공동주택가격이 동일하거나, 공동주택가격의 차이가 가장 적은 공동주택을 우선 적용
2) 유사 부동산의 매매사례가액보다 해당 부동산의 매매가액 등이 우선 적용되는데 이때 해당 부동산의 매매가액 등에 감정가액이 포함
3) 유사 부동산의 매매사례가액이 납세자에게 불리할 경우 감정가액을 활용하여 세부담 경감 (부동산에 대한 감정을 통해 해당 부동산의 시가를 높이거나 낮춰 세부담 경감)
4) 감정가액으로 신고한 경우 시가평가에 대한 과세관청과의 다툼 해소
감정가액 : 2곳 이상의 감정가액을 평균한 금액 (단, 기준시가 10억원 이하인 경우 1곳의 감정가액 적용 가능)
시가 적용기준일 : 가격산정 기준일 (소급적용을 차단하기 위해 감정평가서 작성일도 평가기간 내에 반드시 존재해야 함)
※ 감정평가에 따른 증여세 절감 사례
주택공시가격 4.9억원의 주택을 배우자에게 증여하는 경우 (감정평가 여부에 따른 증여재산평가액 결정)
증여등기접수일
2023. 09. 01.
증여세 납부 기한
2023. 12. 31.
유사 매매 사례
A 주택
거래일
2023. 05. 01
거래가액
7억
주택공시가격
5억
B 주택
거래일
2023. 08. 01.
거래가액
6.5억
주택공시가격
5.1억
C 주택
거래일
2023. 11. 01
거래가액
7.5억
주택공시가격
4.9억
감정평가 미적용 시 증여재산평가액
7.5억 증여등기접수일로부터 가장 가까운 시점의 거래인 B주택의 거래가 기준이 아님 공동주택가격의 차이가 가장 적은 공동주택을 우선 적용
감정평가 기관에서 진행한 감정평가액
6억
구분
감정평가 미진행(기준시가)
감정평가 진행(시가)
증여재산가액
7.5억
6억
증여재산공제
6억
6억
과세표준
1.5억
0원
납부세액
2000만
0원
※ 증여세 절감을 통해 감정평가를 통해 증여재산 가액을 낮출 수도 있고 증여 이후 양도세를 절감하기 위해 증여재산 가액을 높일 수도 있음. 감정평가는 의뢰인의 니즈를 일정 부분 반영하기에 증여 시 감정평가를 활용하기!!
