각 단지별로 상이하나 크게 다르지 않음. 보통의 경우를 작성하였고 참고하시기 바람. 입주 전 시행 또는 시공사 공식 확인 필요
1. 입주(잔금) 전 시공 가능 기간 및 범위
가. 시공 가능 기간 : 입주 예약일 기준 3일 전 3일 동안 나. 시공 가능 범위 1) 입주청소 2) 줄눈 3) 주방상판코팅 4) 탄성코트 5) 새집증후군 6) 가구 실측
※ 입주사무실에서 입주예약세대 확인 후 임시방문 키를 대여, 당일 회수 후 세대 점검을 병행 ※ 시공사는 위의 시공 가능 범위까지 허용하였다고 하더라도 사업주체인 시행사나 조합이 잔금납부 전 세대방문을 허가하지 않는 경우도 있음
2. 입주 지정 기간 및 입주 지정 기간 중 관리비 부담 주체
가. 입주 지정 기간 - 단지 규모에 따라 다를 수 있으나 통상 2~3개월
나. 입주 지정 기간 중 소유주 관리비 부담 여부 - 관리비 부담 기준일 : 입주증 발급일
※ 입주지정기간이 10.01~12.31.까지이고 소유주 A 씨는 12월 31일에 입주한다고 가정하면 A 씨의 입주일 전 발생한 관리비는 A 씨가 납부하지 않음. 다만 중도금 대출이자의 경우는 무이자 대출로 계약한 단지라 하더라도 입주지정일부터 이자가 발생하여 10.01부터 입주일까지 발생한 이자는 A 씨가 납부하여야 함.
3. 잔금 대출(정책 대출 제외) + 준공 + 입주 + 등기 절차
가. 입주 지정일(잔금일) 1개월 전 잔금대출 금리조건/ 한도 확정 및 대출 자서 1) 잔금대출
미등기 아파트의 경우 담보로 잡을 대상물이 없으므로 해당 주택의 소유권 이전등기가 완료되기 전까지 시공사 또는 시행사에서 지정 법무법인을 통해 확정한 '협약은행'에서만 진행 할 수 있는 '후취 담보대출'임.소유권 이전등기가 완료된 후 잔금대출은 일반 주택담보대출로 전환 됨.
2) 잔금 대출 신청 시기 - 입주지정일(잔금일)로부터 2-3주 전 신청
3) 잔금 대출 금리 - 금리 구조 : 은행별 기준금리+ 가산금리 + 우대금리 - 은행별 기준 금리 : mor금리, 신규 cofix금리, 국고채 5년 등 은행별 상이 - 가산 금리 : 23년 10월 기준 -0.4% 정도 - 우대 금리 : 신용카드 발급, 청약통장 개설, 공과금 자동이체 등이나 잔금대출의 경우 우대 금리가 없는 경우 많음 - 최종 금리 결정일 : 대출 실행일 - 23. 10. 06. 실행일 기준 잔금 대출 금리 : 4.3% 내외
4) 잔금 대출 한도 ( 23. 10 .06. 기준) - 대출 한도 : Min(감정가 * LTV 한도, 차주별 DSR 상한액) - 감정가 : 입주 시점 은행별 자체적으로 감정평가 실시(은행별로 상이) 또는 KB시세가 나올 경우 KB시세 사용
LTV 한도
무주택
유주택
생애최초 해당
생애최초 해당 없음
80%
70%
60%
- 입주자모집공고일 기준 차주단위 DSR 40%적용 시기 확인하여 산정
차주단위 DSR 40% 적용 시기
입주자모집공고일
21. 07 이전
21. 07 ~ 22. 01
22. 01 ~ 22. 07
22. 07 ~
주택담보대출
투기, 투기과열지구 9억 초과
전 규제지역 6억 초과
총 대출액 2억 초과
총 대출액 1억 초과
- 입주자모집공고일 기준 차주단위 DSR 40% 미적용 단지의 DSR 상한 : 제 1금융권 기준 DSR 70%이 일반적
※ (참고) 대출 종류 별 DSR 계산 방식
분류
종류
상환형태
원금
이자
주택 담보 대출
주택담보대출 및 잔금대출
전액 분할
분할상환 개시이후 실제 상환액
실
제
부
담
액
일부 분할
분할상환 개시이후 실제상환액 + 만기상환액 / (대출기간-거치기간)
원금 일시
대출 총액 / 대출기간 (최대 10년)
중도금, 이주비
상환방식 무관
대출 총액 / 25년
주택 담보 대출 이외의 기타 대출
구분
DSR
신DTI
전세자금대출 예적금담보대출 보험계약대출
상환방식 무관
불포함
불 포 함
전세보증금 담보대출
상환방식 무관
대출총액 / 4년
비주택 담보대출 (주거용 오피스텔 제외)
상환방식 무관
대출총액 / 8년
주거용 오피스텔 대출
전액 분할
분할상환 개시 이후 실제 상환액
원금 일시
대출 총액 / 대출기간 (최대 10년)
기타 담보대출
상환방식 무관
대출총액 / 10년
신용대출
전액 분할
대출총액 / 약정만기(5~10년)
원금 일시
대출총액 / 5년
유가증권 담보대출
상환방식 무관
대출총액 / 8년
장기카드대출
분할상환
대출총액 / 약정만기 (5년 이내)
분할상환 외
대출총액 / 약정만기 (3년 이내)
기타 대출
상환방식 무관
향후 1년간 실제 상환액
나. 준공 (사용 승인) 1) 시행사에서 진행하는 절차로 구청으로부터 사용 승인 허가가 나야 입주시작이 가능함 2) 준공일과 잔금납부일 중 더 늦은 날짜를 기준으로 60일 이내 취득세를 납부 3) 보통의 경우 집단등기를 진행하는 법무법인을 두며 법무법인에서 취득세 신고 및 납부 금액을 안내해 줌
다. 입주지정기간(입주) 1) 이사일을 시공사 홈페이지를 통하여 예약(엘리베이터 대수에 따라 시간대별 예약 가능 세대는 다를 수 있음) 2) 중도금대출 상환 및 잔금대출로 전환 3) 무대출세대는 분양대금 개별 완납 4) 잔금 및 관리비예치금 납부 후 입주지원센터에서 키 불출
※ 관리비 예치금 아파트 관리운영에 필요한 자금을 집행하기 위한 기본이 되는 금액으로서 소유자가 아파트를 매도하고 이사할 시 환불되는 금액 하나은행 입주일 집단대출 예시
라. 취득세 신고/ 납부 1) 잔금대출 진행 세대는 집단등기 대행 법무법인에서 대출 실행일 기준 3주 내 비용안내 문자 발송 2) 무대출세대는 집단등기 대행 법무법인에서 등기필요서류 제출 시 제출일 기준 2-3주 내 비용안내 문자 발송
마. 보존등기 1) 보존등기 : 건설사 명의의 최초 건물등기 2) 재개발 등의 정비사업으로 인하여 준공된 아파트의 경우 보존등기 완료까지 1년~1년 반 소요되기도 함 3) 보존등기를 완료하면 입주민들의 소유권 이전 등기절차가 시작
바. 소유권 이전등기 1) 잔금완납일과 보존등기 접수일 중 늦은 날짜를 기준으로 60일 이내 진행 2) 통상의 경우 잔금완납일보다 보존등기 접수일이 늦기 때문에 보존등기 접수일 이후 2개월가량 소요됨 3) 소유권 이전등기가 완료되면 집단등기 법무법인에서 각 세대에 등기 권리증 발송
