윤석열 정부 부동산 정책(4-5) (22.06.21. 3분기 추진 부동산 정상화 과제 (3) 공급 확대 및 규제 완화(관계부처 합동))

공급 확대 관련 기 발표 주요 정상화 과제

1. (주택공급 로드맵) 연도별, 지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

• (현행) 그간 정부 출범 초 임기 전반을 아우르는 종합 공급계획부재로 수요에 부응하는 효과적인 주택 공급에 한계
• (개선) 입지, 유형, 시기별 공급계획과 구체적 실행계획을 정부출범 100일 내 마련하여 공급신뢰 및 시장안정 기반 확보

1) 공급계획 설계 : 250만호 이상 등 전체 공급 목표를 검토, 확정하고 지역, 사업유형, 연차별 공급계획 마련
※택지, 국공유지 등 사업별 추진여건에 대한 심층분석 결과 및 제도개선의 효과 등을 감안하여 유형별 물량목표 조정, 확정
2) 신규모델 마련 : 민간의 공급 촉진을 위한 새로운 모델 개발
3) 시범사업지 발굴 : 사업 유형별 주요 시범 사업지를 발굴하고, 청년주택 연내 사전청약 등 조기공급 계획 마련

• (조치사항) 정책 설계단계부터 민간 전문가와 소통하여 추진 과제 발굴, 수요 친화적이고 실행력 높은 공급정책 설계

 

2. (청년 주거지원) 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지 마련

• (현행) 기존 청년 주거지원 정책은 공공임대주택 공급 확대 등 저소득층 주거비 절감에 집중
• (개선) 청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위한 생애주기 맞춤형 청년 주거지원 패키지 마련

생애주기별 맞춤형 청년 주거지원 패키지

1) 청년 주택 : 50만호 등 구체적 공급계획, 분양가, 지원대상 등 공급모델, 시범 사업지 및 사전청약 추진계획 등 제시
2) 청약 : 청년을 위한 중소형 주택 추첨제 도입 방안 등 마련
3) 주거복지 : 청년, 신혼부부 임대주택 15만호 공급, 주택구입, 전세자금 금융지원 강화 등

• (조치사항) 250만호 공급 계획과 연계하여 시범사업지 등을 구체화하고, 관계부처 협의 등을 거쳐 대외 발표(22년 8~9월)

 

3. (분양가상한제 합리화) 주택공급 촉진 위한 경직적 운영 합리화

• (현행) 현 분양가상한제가 사업 특성별 비융 등에 대한 경직적 운영으로 주택공급 저해 요인으로 작용한다는 지적 제기

※ 현행 분양가 상한가격 산정 방법 : 분양가를 '"택지비+건축비" 이하 가격으로 제한
▶ (택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지) + 택지가산비
▶ (건축비) 기본형 건축비(물가변동 고려해 6개월마다 조정) + 건축가산비

• (개선) 분양가의 인위적 상승은 지양하되, 현장에 맞지 않는 제도를 합리화하여 공급 여건을 개선하고 주거 안정에 기여

1) 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비 등 정비사업 추진과정에서 필수적 요인을 합리적으로 반영
2) 자재가격(철근, 레미콘 등) 급등 요인을 분양가에 일부 현실화
3) 외부 검증위원회 신설 등 택지비 검증의 객관성 제고

• (조치사항) 공동주택 분양가 규칙 개정(22.7~8월) 및 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주 명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나, 그동안은 분양가 산정 시 택지 사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다. 정부는 정비사업장 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영하고자 하였다. 또한 기본형 건축비는 정기고시(3,9월) 이외에도 주요 자재가격 급등 시 비정기 조정 제도가 있어나, 제도도입(08.7) 이래 조정항목 자재가 그대로 유지되어 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다. 아울러, 엄격한 요건으로 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있었다. 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하게 되어 분양가에 반영하도록 하였다. 다만 이러한 비용을 더해도 실제 분양가 인상 수준은 정비구역 조합이나 기타 시행사 및 건설사의 기대치에는 한참 못 미치는 수준이었다.(국토부 보도에 시뮬레이션 자료에 따르면 약 1.5%에서 2.3퍼센트 정도의 분양가 상승이 예상된다.) 규제완화의 수준 측면에서도 계속 관찰되듯이 분양가 상한제 합리화 내용에서도 높은 분양가로 인한 부동산 과열을 경계하며 한 발짝보다는 반발짝씩 걸음을 걷는 것으로 보인다.(규제 완화에 대해서는 늘 시장의 기대치보다 낮을 것으로 예상된다.)

 

4. (HUG 고분양가 관리제도 개선) 심사기준 및 절차 등을 합리화, 투명화

• (현행) 현 고분양가 관리제의 경직적 운영, 비합리적 심사기준 및 불투명한 심사방식 등에 대한 개선 필요성 제기

※ 현행 HUG 고분양가 관리제도
▶ (개요) 보증 리스크 관리를 위해 분양가 상승 우려 지역(투기과열지구 등 규제지역, 단 분상제 지역은 제외)에서 분양보증 발급 시 분양가를 심사하는 제도
▶ (심사기준) 입지, 사업안정성 등을 평가하여 대상 사업장과 유사한 비교사업장(분양, 준공 각 1개)의 분양가 및 인근 시세를 고려
* 평가 항목 : 분양가 비교(입지, 사업 안정성, 단지특성) / 인근 시세(사업 안정성, 단지 특성)

• (개선) 심사기준 합리화 및 심사방식의 투명성 제고

1) (자재가격 상승분 반영) 자재가격 급등 등에 따라 급격한 물가 상승 발생 시, 고분양가 심사가격에 물가상승분을 일부 가산
2) (인근시세 산정기준 개선) 인근시세 산정을 위한 사업장 선정 시 준공 기준을 당초 20년에서 10년으로 변경
3) (심사기준 공개) 분양가격 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개
4) (이의신청 신설) 건설사가 심사결과에 이의가 있는 경우 이의 신청할 수 있도록 절차 신설

• (조치사항) HUG 내부규정 개정(22.6월) 및 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 "자재비 가산제도"를 신규 도입하고자 하였다. 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.(다만 시뮬레이션 결과 준공 20년 이내에서 10년 이내로 비교단지 선정을 변경하면 1%의 분양가 상승효과가 있어 위의 규제 완화 내용 역시 시장의 기대치 보다 낮았다.)

 

5. (규제지역 재검토) 현 규제지역 일부에 대한 조정 방안을 6월 말까지 확정

• (현행) 22.5월 현재 투기과열지고 49곳, 조정대상지역 112곳이 지정되어 있으며, 대출, 세제, 청약 등 광범위한 규제 적용 중

투기과열지구, 조정대상지역 지정기준

• (개선) 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려하여 '주거정책심의위원회'를 거쳐 일부지역 해제 여부 검토 (*최근 주택가격 상승률, 미분양 주택 추이, 청약 경쟁률 등을 종합적으로 검토)
• (조치사항) 주거정책심의위원회 심희 개최(22.6월 말, 잠정), 개정 고시 이후 즉시 적용

정부는 카더라 뉴스로만 무성했던 '규제지역 해제'를 공식적으로 예고한다. 한국부동산원 기준 3개월간 주택가격 상승률, 미분양 주택 추이, 청약 경쟁률을 반영하여 주거정책심의위원회에서 규제지역 여부를 결정하게 되는데 조정지역이나 투기과열지구가 풀리게 되면 각종 세금, 대출, 기타 규제가 적용되지 않아 투자자들의 관심이 높을 수밖에 없었다. 

규제지역 지정 효과

규제지역으로 지정되면 각종 세제, 대출, 청약, 전매제한, 정비사업 재당첨 및 조합원 지위 양도 등의 규제가 추가되고 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 및 증빙자료 제출 등의 의무가 주어진다. 특히 조정대상지역으로 지정되는 경우 '각종 세금 규제' 들이 추가되며 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 간에 '세금 규제의 정도'의 차이는 없어 '세금 규제' 측면에서 조정대상지역으로 지정되는 것은 매우 강력하다. 반대로 조정지역에서 해제될 경우 모든 세금 규제의 족쇄로부터 자유로워지는 만큼 '조정대상지역' 해제에 대한 투자자들의 관심이 클 수 밖에 없었다. 조정대상지역과 투기과열지구 간 '규제의 강도'는 '정비사업' 분야에서 결정적으로 차이가 나게 되고 투기과열지구 정비구역 내 조합원의 경우 조합원 지위 양도제한 및 정비사업 재당첨 제한으로부터 자유롭게 되어 재산권을 행사할 수 있을 뿐 아니라 취득의 자유도 얻게 되어 투기과열지구에서 조정지역으로 '격하'되는 것 또한 매우 강력하다 볼 수 있기에 규제지역 해제에 관한 정부의 의지 표명을 시장에서 반길 수밖에 없었다.