※공부상 주택이나 실질은 상업용 건물로 사용한 경우 지자체에서 사실상의 용도에 따라 재산세 과세자료를 정정하지 않는 이상 해당 부동산을 주택으로 보고 종합부동산세 과세함.
나. 납세 의무자 종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 마찬가지로 6월 1일으로서 6월 1일에 주택을 소유한 자(재산세 납세 의무자)
※ 종합부동산세의 '실제 납부'는 12월에 이루어지지만 납부세액은 6월 1일을 기준으로 결정 ※ 과세기준일(6월 1일) 현재 양도하는 경우 취득자(양수인)에게 납세 의무가 있음.
2. 종합부동산세 과세표준과 세액의 계산
가. 납세의무자가 개인 또는 법인인 경우의 종합부동산세 과세표준 납세의무자가 개인인 경우 종합부동산세 과세 표준(인별 따로 계산)납세 의무자가 법인인 경우 종합부동산세 과세표준(기본공제 9억 배제) ※ 법인이라도 종부세 기본공제 9억원 가능한 경우 1) 주택 공시가격 재산세와 같이 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따라 공시된 가액이나 재산세 부과 시 감면이 적용된 주택의 경우 감면이 적용된 후의 공시가격 ※ (참고) 재산세 감면이 적용되는 경우 (1) 임대사업자에 대한 감면 (2) 장기일반민간임대주택에 대한 감면
2) 기본공제 기본공제금액 : 9억원(1세대 1주택자인 경우 12억원)
3) 공정시장가액비율
4) 과세표준 계산 사례
나. 세율적용과 납부할 세액 계산 주택에 대한 종합부동산세 세율은 과세표준액에 따라 6단계 초과누진세율을 적용함. 19년도부터 다주택자(23년부터는 3주택 이상)에 대하여는 중과세율을 적용함. 1) 주택수 계산 방법 ▷3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 과세기준일 현재를 기준으로 주택수를 판단함. ▷세율 적용 시 주택 수는 납세의무자 개인이 보유한 주택에 한정하여 주택수 판정(세대합산 아님) ▷합산배제 임대주택과 기타 주택은 세율 적용 시 주택에서 제외 ▷상속주택, 무허가주택의 부속토지, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 신규주택, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가주택은 세율 적용 시 주택에서 제외 2) 주택분 종합부동산세액 계산 3) 공제할 재산세액 4) 1세대 1주택자에 대한 세액공제
납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우 주택분 종합부동산세액은 산출세액에 연령과 보유기간에 따른 공제율을 곱한 금액을 공제한 금액으로 하고 최대 80% 한도로 중복적용이 가능
다. 세부담 상한 ▷취지 : 부동산 가격 상승에 따라서 보유세 역시 급격하게 상승하는 경우 납세자에게 큰 부담이 되는 걸 방지 ▷1차로 재산세 부과 시 세부담 상한을 적용한 후 2차로 종합부동산세 부과 시에 세부담 상한을 한번 더 적용 ▷종부세 단일 세율(2.7%, 5%)이 적용되는 주택보유 법인은 세부담 상한 적용되지 않음 ▷23년부터 주택 수와 관계없이 개인은 세부담 상한 비율을 150% 적용 ▷'(직전 연도의 재산세 + 종합부동산세액) * 세부담 상한 비율'과 '해당연도의 재산세+종합부동산세액'을 비교하여 적용 ▷직전연도 보유세액은 직전연도 실제 소유 여부와 관계없이 해당연도의 과세대상 주택을 직전연도에 소유한 것으로 간주하여 계산 ▷해당연도의 과세대상 주택에 대하여 직전연도 [지방세법]을 적용하여 산출한 재산세액과 직전연도 [종합부동산세법]을 적용하여 산출한 종합부동산세액의 합계액
3. 1세대 1주택자 혜택
1) 1세대 1주택자 ▷국내 거주자인 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우 ▷부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우에는 각각 지분상당 주택을 소유하는 것이나 신청에 의해 1세대 1주택자로 적용받을 수 있음 ▷1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우, 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택, 합산배제 임대주택과 기타주택을 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 적용 가능
2) 주택 수의 판단 ▷ 주택분 재산세를 납부하는 대상물은 모두 종합부동산세 기준 주택 수에 포함하여 판단
3) 부부 공동명의 1세대 1주택 특례 21년부터 부부공동명의 1주택인 경우로서 납세의무자가 신청한 경우 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억원 및 세액공제 적용 가능
※ 종부세 과세 원칙 : 인별 과세 부부 공동명의 1주택자라도 인별로 각각 9억원씩 공제하는게 원칙이나 1주택임을 감안하여 특례를 부여함. 단, 1주택자 특례시 기본공제는 12억원으로 공시가격 18억이하인 공동명의 1주택자의 경우 세액공제를 감안하더라도 1주택자 특례를 받지 않는 것이 유리함. 공시가격 18억원 이상인 주택을 소유한 공동명의 1주택자인 경우는 공제금액을 감안하여 비교 선택할 필요는 있음.
4) 1세대 1주택자 혜택 ▷기본공제금액 상향 : 기본 9억에서 12억으로 상향 ▷세액 공제 ( 연령, 보유기간은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 판단 )
1주택과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액과 1세대 1주택자로 보는 자의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택분에 해당하는 산출세액은 1세대 1주택자 세액공제 적용 대상에서 제외 (두 채 중 한채만 세액 공제 해주겠다는 말)
