주택의 임대와 관련된 세금(주택임대소득에 관한 종합소득세)

1. 주택임대소득 과세요건 및 주택수의 계산

가. 주택임대소득 과세요건

- 1주택 : 기준시가 12억원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우만 주택임대소득세 납부
- 2주택 : 월세수입 과세, 보증금 등 간주임대료 수입은 비과세
- 3주택이상 : 월세 과세, 보증금 등 간주임대료 수입 과세

※ 보유 주택수의 기준은 부부합산임!! 세대를 구성하는 직계존비속의 소유 주택수를 합산하지 않음
(나. 주택수 내용 참고)

부부 + 자녀 2명인 4인 가족으로 구성된 1세대 3주택의 경우 (3주택 모두 기준시가 12억 미만) 부부 기준 주택 임대 소득 과세 여부
					월세	보증금 등
부부합산 3주택					과세	과세
부부 합산 2주택, 자녀 중 1인 명의로 1주택					과세	비과세
부부 합산 1주택, 자녀 각각 1주택					비과세	비과세

※ 고가주택 범위 상향조정

구분	2022년 이전	2023년 이후
기준금액	주택공시가격 9억원 초과	주택공시가격 12억원 초과

A주택을 월세로 임대 중인 1주택자 기준	2022년 주택공시가격	2023년 주택공시가격
주택 공시가격 변화에 따른 2023년 주택임대소득 과세 여부	9억 초과	9억 이하
	2022년 12월 31일 기준 A주택은 9억 초과주택으로서 A주택에 대한 월세 수입이 있다면 월세 수입에 대하여 과세

나. 주택수 계산

1) 본인과 배우자의 주택수는 합산 2) 동일세대에 해당된다 할지라도 직계존비속(부모님) 및 직계비속(자녀)의 주택수는 미합산 3) 주택수는 임대 주고 있는 주택수가 아닌 소유하고 있는 주택수 전체를 의미

(참고) 세목별 주택수 판정방법

구분	취득세	종합부동산세	종합소득세	양도소득세
판정대상	중과대상  주택수	세율적용	주택임대소득 과세대상	비과세
주택수 계산	세대합산	본인합산	배우자합산	세대합산

다. 주택임대소득 사업자등록 여부와 불이익

1) 주택임대소득 과세대상자는 의무적으로 세무서에 사업자등록 신청 2) 주택임대소득 과세대상자가 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 임대수입금액의 0.2% 가산세 3) 지방자치단체 임대주택등록은 선택사항

※ 세무서 사업자 등록과 지방자치단체 임대사업자등록 비교

구분	사업자등록(면세사업자)	임대사업자등록
관련법령	소득세법	민간임대주택법
등록기관	세무서	지방자치단체
등록대상	주택임대소득 과세대상자	주택임대사업자
선택여부	의무사항	선택사항
준수사항	사업장현황신고 종합소득세신고	민간임대주택법상 공적 의무 준수

라. 과세요건 Q & A

 

2. 과세방법과 총수입금액의 계산

가. 주택임대소득 과세방법
개념 : 주택임대소득은 주택임대업이라는 사업에서 발생하는 사업소득이고 사업소득은 종합소득으로 과세하나 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 분리과세를 선택할 수 있음. (2019년 부터 시행)

※ 분리과세와 종합과세 비교 

과세방법	신고방법(공동명의인 경우도 개인별 수입금액으로 판단)						적용세율
분리과세	다른 소득(금융소득, 사업소득, 근로소득 등)과 합산하지 않고 주택임대소득만을 가지고 세금을 계산하는 방식						14% (단일세율)
종합과세	주택임대소득과 다른 소득(금융소득, 사업소득, 근로소득 등)을 합산하여 세금을 계산하는 방식						6%~45% (8단계 누진세율)

※ 주택임대수입금액에 따른 종합소득세 신고방법

수입금액	과세방법
2천만원 초과	다른 소득과 합산하여 종합과세
2천만원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택

나. 총수입금액 계산

주택임대수입금액= 임대료(월 임대료 * 임대월수) + 간주임대료(보증금 + 전세금) + 관리비

(1) 임대료(월세)에 대한 수입금액산정 시 고려사항

1) 연도 중에 임대를 준 경우에는 임대준 기간의 임대료만 합산 2) 이사 등으로 일시적 2 주택인 경우 : 2주택 보유기간 동안 월세수입 과세 3) 2주택 중에 과세기간 중에 이혼한 경우 : 이혼 전까지의 월세수입 과세 4) 소형주택(전용면적 40제곱 + 기준시가 2억원 이하)의 월세수입 과세(간주임대료는 비과세)

※ 관리비 임대수입금액 산입여부

사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우에는 전기료, 수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등은 부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액에 산입 하는 것이며, 전기료, 난방비 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 부동산임대업 소득의 총수입금액에 산입함.

(2) 간주임대료 과세대상

1) 3주택 이상을 소유하고 전세계약 등으로 인하여 보증금 등을 받은 경우 2) 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입 3) 주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지 주택 수에 미포함

※ 간주임대료

보증금을 받은 경우 이를 은행에 예치하는 방법 등을 통하여 얻을 수 있는 이익을 임대료로 간주하여 임대료 수입으로 환산하는 개념

23년 귀속 간주임대료 계산

간주임대료 계산 원리 1) 보증금이 가장 큰 주택에서부터 3억원 차감 (예시 1) 2) 종합소득세는 인별과세이므로 인별로 각각 3억 차감 (예시 2) 3) 공동명의인 경우 해당주택은 공동사업자로서 3억 차감 추가 가능 (예시 2) (참고) 정기예금이자율 ( 22년 귀속 : 1.2% ->23년에 납부)

※ 간주임대료 계산 사례(예시 1) (임대기간은 22.01.01.부터 22.12.31.까지로 가정하고 소형주택이 아님)

구분	소유자	보증금
A주택	갑	5억
B주택		4억
C주택		3억

① A주택 : (5억 -3억) * 60% * 1.2% = 144만 (A주택의 보증금이 가장 크므로 A주택에서 3억원 차감)
② B주택 : (4억-0원) * 60% * 1.2% = 288만
③C주택 : (3억-0원) * 60% * 1.2% = 216만
♥ 갑의 간주임대료 : ①+②+③= 648만

※ 간주임대료 계산 사례(예시 2) (임대기간은 22.01.01.부터 22.12.31.까지로 가정하고 소형주택이 아님)

구분	소유자	보증금
A주택	갑(50%), 을(50%)	5억
B주택	갑	4억
C주택	을	3억

▶ 공동명의 주택 (A주택은 공동명의 사업자등록증이 있어 3억 차감 가능)('세무서 등록' 면세사업자)임
① A주택 : (5억 -3억) * 60% * 1.2% = 144만 

▶ 단독명의 주택 (B주택, C주택은 각각 개인 사업자로서 3억 차감 가능)('세무서 등록' 면세 사업자임)
② B주택 : (4억-3억) * 60% * 1.2% = 72만 
③ C주택 : (3억-3억) * 60% * 1.2% = 0원

♥ 갑의 간주임대료 : ① * 50% + ② = 144만
♥ 을의 간주임대료 : ① * 50% = 72만

 

3. 분리과세와 종합과세로 인한 종합소득세 비교

가. 분리과세 신고대상자의 종합소득세 계산

수입금액	2000만원 이하
과세방법	분리과세 또는 종합과세 중 선택

수입금액		2000만원 이하
필요경비		임대주택 등록시			임대주택 미등록시
		60%			50%
소득금액		수입금액 - 필요경비
공제금액		임대주택 등록시			임대주택 미등록시
		400만원			200만원
과세표준		소득금액 - 공제금액
세율		14% (단일세율)

1) 임대주택 등록 : 지방자치단체 및 세무서에 모두 등록한 경우
2) 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에 한함

※ 분리과세 신고대상자의 종합소득세 계산 예시
(세액감면 요건 충족, 주택임대소득외 타소득 없음, 임대주택의 경우 지방자치단체 및 세무서에 모두 등록한 경우)

구분	임대주택 미등록	임대주택 등록
		단기임대	장기임대
수입금액	2000만	2000만	2000만
필요경비	1000만 (수입금액의 50%)	1200만 (수입금액의 60%)	1200만 (수입금액의 60%)
공제금액	2백만	4백만	4백만
과세표준	8백만	4백만	4백만
세율	14%	14%	14%
산출세액	112만	56만	56만

※ 분리과세가 종합과세보다는 일반적으로 유리하나 종합과세가 유리한 경우
1) 임대소득 외 다른 소득이 없고 수입금액이 1200만원 미만인 경우 종합과세시 6% 세율을 적용 
2) 대출이자비용, 수리비 등이 과다 지출되어 임대수입금액보다 필요경비가 더 많이 드는 경우 
- 종합과세 시 결손 부분 인정 가능
- 분리과세 시 결손 부분 인정 불가능
- 종합과세 계산 방법을 숙지한 후 종합과세 내용에서 비교 사례 제시하겠음.



나. 종합과세 신고대상자의 종합소득세 계산

수입금액	2000만원 초과
과세방법	종합과세

수입금액		2000만 초과 (2000만원 이하도 선택적용 가능)
필요경비		장부작성시		추계신고시
		실제 필요경비		추계 필요경비
소득금액		수입금액 - 필요경비
소득공제		부양가족에 따라 차등적용
과세표준		소득금액 - 소득공제
세율		6%~45%(누진세율)

※ (참고) 부동산 임대업에서의 장부의 종류(간편장부와 복식부기)

	간편장부	복식부기
작성방법	시간의 흐름에 맞게 현금 입출금 내역 기록	사업장의 자산, 부채 등 모든 금융거래와 자산의 증감에 대하여 기록
대상	직전연도 수입금액 7500만 이하	직전연도 수입금액 7500만 초과
간편장부 대상자가 복식부기를 작성할 경우 산출세액의 20%에 대하여 기장세액공제가 적용(100만원 한도)

1) 장부작성시 주택임대소득금액 산정방법

장부작성시 주택임대소득금액 산정방법
주택임대수입금액		임대료 + 간주임대료 + 관리비
-
필요경비		실제 지출된 비용 ( 재산세 + 종합부동산세 + 수리비 + 중개수수료 + 이자비용 등)
=
주택임대 소득금액

2) 추계(추정하여 계산)신고시 주택임대소득금액 산정방법

추계신고시 주택임대소득금액 산출방법
주택임대수입금액		임대료 + 간주임대료 + 관리비
-
필요경비		주택임대수입금액 * 추계 경비율 (단순경비율 또는 기준경비율)
=
주택임대 소득금액

※ 추계 과세를 할 수 있는 구체적인 사유(대부분이 해당)
- 과세표준을 계산할 때 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 동종업종 사업자의 신고내용등에 비추어 수입금액 및 주요 경비 등 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

① 주택임대수입금액에 따른 단순경비율 적용대상자와 기준경비율 적용대상자 판단

구분		계속사업자		신규사업자
주택임대 수입금액	직전연도	2400만 미만	2400만 이상	없음	없음
	해당연도	7500만 미만	수입금액 무관	7500만 미만	7500만 이상
추계경비율		단순경비율	기준경비율	단순경비율	기준경비율

② 주택임대사업자 업종코드에 따른 추계경비율

코드번호	종목		단순경비율	기준경비율
	세분류	세세분류
701101	부동산임대업	고가주택임대	37.4%	15.2%
701102	부동산임대업	일반주택임대	42.6%	17.2%
701103	부동산임대업	장기임대공동, 단독주택	61.6%	17.9%
701104	부동산임대업	장기임대 다가구주택	59.2%	19.0%

※ 종합과세 신고대상자의 종합소득세 계산 예시
(필요경비 1000만, 소득공제 150만, 세액감면 요건 충족, 장기임대사업자로 등록)

구분	장부작성	장부미작성(추계신고)
		기준경비율	단순경비율
수입금액	4000만	4000만	4000만
필요경비	1000만 (실제 필요경비)	688만 (기준경비율 : 17.2%)	1704만 (단순경비율 : 42.6%)
소득금액	3000만	3312만	2296만
소득공제	150만	150만	150만
과세표준	2850만	3162만	2146만
세율	기본세율	기본세율	기본세율
산출세액	319만5000원	366만3000원	213만9000원

※ 다른 소득이 있는 경우 분리과세와 종합과세의 세부담 비교 예시(1)
(근로소득에서 35% 세율 적용, 임대사업자 미등록, 추계신고시 단순경비율(42.6%) 적용 대상자)

신고방법	분리과세로 신고	종합과세로 신고
주택임대 수입금액	2000만	2000만
필요경비	1000만 (수입금액의 50%)	852만 600원 (단순경비율 : 42.6%)
공제금액	0원 (주택임대소득을 제외한 근로소득이 2000만원을 초과하므로 적용 배제)	없음
소득금액	1000만	1148만
소득공제	원래 없음	없음 (이미 근로소득금액에서 소득공제가 반영됨)
과세표준	1000만	1148만
적용세율	14%	35%
산출세액	140만	401만8000원

※ 다른 소득이 없는 경우 분리과세와 종합과세의 세부담 비교(2)
(근로소득에서 35% 세율 적용, 임대사업자 미등록, 추계신고시 단순경비율(42.6%) 적용 대상자)

신고방법	분리과세	종합과세
주택임대 수입금액	2000만 (분리과세로 적용)	2000만 (종합과세로 적용)
필요경비	1000만 (수입금액의 50%)	852만 600원 (단순경비율 : 42.6%)
공제금액	200만	없음
소득금액	800만	1148만
소득공제	원래 없음	150만
과세표준	800만	998만
적용세율	14%	6%
산출세액	112만	59만8800원

다른 소득이 없는 경우 '종합소득세'만 비교하면 분리과세보다 종합과세가 유리할 수 있다. 다만! 종합과세로 신고할 경우 1) 소득금액 100만원을 초과하는 경우 부양가족 등록이 불가  - 근로소득 연말정산 시 부양가족 인적 공제 불가 - 부양가족이 사용하는 신용카드 등의 공제 불가 2) 임대소득금액이 있어 건강보험료 피부양자에서 탈락하여 지역가입자로 전환될 수 있음. 3) 지역가입자로 전환될 경우 소득금액(수입금액-필요경비-공제금액)이 높으면 보험료도 높음. 종합과세로 인한 소득금액이 분리과세로 인한 소득금액보다 높아지는 경우 건강보험료 납부액도 늘어남.

건강보험료 피부양자 자격 요건
소득	비 사업자	사업자		주택임대사업자
		등록사업자	미등록사업자	등록임사자	미등록임사자
	연 2000만 이하	0원	연 500만 이하	연 1000만	연 400만
재산	재산 과표 5.4억 이하(공시가격 합 9억 이하)
	재산 과표 5.4억 초과~9억 이하 및 소득의 합계액이 1000만 이하 (공시가격 합 9억 초과~15억 이하)
	형제 자매의 경우 재산과표 1.8억 이하(공시가격 합 3억이하) (단, 만 65세 이상, 만 30세 미만, 장애인, 국가유공보훈보상상이자만 인정)

▶소득  : 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득 합계액
▶등록임사자 : 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우
▶재산 과표 : 재산세 과세표준 (재산의 시가표준액(주택의 경우 공시가격) * 공정시장가액비율 (2023년 60%))

 

4. 주택임대소득에 대한 종합소득세 절세 방안

가. 주택임대소득과 관련된 필요경비를 최대한 입증 

주택임대소득 관련 필요 경비
1) 재산세	2) 종합부동산세	3) 수리비
4) 중개수수료	5) 이자비용	6) 감가상각비

▶ 종합부동산세 : 임대소득이 발생한 주택의 종합부동산세만 반영

나. 간편장부대상자는 가급적 복식부기를 작성하여 기장세액공제 20% 받기

	간편장부	복식부기
작성방법	시간의 흐름에 맞게 현금 입출금 내역 기록	사업장의 자산, 부채 등 모든 금융거래와 자산의 증감에 대하여 기록
대상	직전연도 수입금액 7500만 이하	직전연도 수입금액 7500만 초과
간편장부 대상자가 복식부기를 작성할 경우 산출세액의 20%에 대하여 기장세액공제가 적용(100만원 한도)

▶세무사 기장료와 기장세액공제금액을 비교하여 유리한 쪽 선택

다. 결손 발생시 장부작성을 통해 신고
1) 타소득이 없는 경우 : 결손금을 입증하여 이월 (15년간 공제) 할 수 있고 종합과세로 신고
2) 타소득이 있는 경우 : 타소득과 통산하여 종합과세로 신고

타 소득 통산여부 확인
구분	근로소득	주택임대소득	종합소득금액	4000만으로 종합과세 신고	납부한 근로소득세 환급 가능
금액	5000만	-1000만	4000만

▶ 원칙적으로 임대소득에서 발생한 결손금은 임대소득하고만 통산되나 주택임대소득에 대해서는 타소득과 통산 할 수 있게 예외를 둠

라. 타소득이 있는 경우 세부담을 비교해서 임대료를 조절하자
▶ 35% 세율구간을 적용받고 있는 근로소득자가 주택임대소득이 있는 경우

월 임대료	160만	180만
연 주택임대수입금액	1920만 (분리과세 적용)	2160만 (종합과세 적용)
신고방법	분리과세	종합과세

구분	분리과세	종합과세
주택임대수입금액	1920만	2160만
필요경비	960만 (수입금액의 50%)	920만 1600원 (수입금액의 42.6% 단순경비율)
공제금액	없음 (연 2000만 이상의 다른 소득 있음)	없음 (연말정산시 이미 공제 받음)
소득금액	960만	1239만 8400원
적용세율	14%	35%
산출세액	134만 4000원	433만 9400원
세부담 차이	종합과세시 299만 5400원 늘어남
실제 손익	연 임대료 240 증가했으나 연 종합소득세 299만 5400만 늘어남.  월세를 높였으나 손해인 상황

 
출처
1. 국세청
2. 지병근세무사님 자료(가감세무tv)