윤석열 정부 부동산 정책(5-1) (22.08.16. 국민 주거안정 실현방안-재개발 재건축 사업 정상화)

• 너무 비싼 집값, 사라진 주거 사다리
• 늘 부족한 도심 아파트, 갈수록 어려워지는 원하는 집 찾기
• 힘들게 찾아간 신도시, 출퇴근만 3시간 교통불편
• 집 안에선 층간소음, 주차할 땐 문콕 조심(눈치 보게 만드는 집)
• 더딘 지방 주거환경 개선, 수도권 쏠림 심화
• 여전히 남아있는 반지하, 쪽방(재해에 취약한 안전 사각지대)

윤석열 정부의 8.16 부동산 대책의 본질은 국민의 삶의 질 측만에서 '속도감 있는 양질의 주택 공급'과 '직주 근접 개선'의 문제를 해결하는 데 있다. 정부는 그간 과도한 규제로 인해 서울 및 수도권 주요 지역에서는 정비구역 해제 및 신규지정 축소, 과도한 안전진단 및 재초환 규제 등으로 양질의 주택 공급이 지연되고 있었고 신도시의 경우 주거기능 중심의 저밀도 개발로 인해 문화, 여가 시설 등 삶의 질의 지속적 향상에 한계가 있었으며 교통여건의 개선은 여전히 지지부진하여 주민 삶의 질은 저하되고 있다고 진단하였다. 또한 사업진행이 되고 있는 지역의 경우도 사업 인허가 단계에서 절차와 규제가 중복되어 사업 기간이 장기화되고 리스크는 가중되고 있어 주택 공급속도가 늦어지고 층간소음이나 주차 공간에 대한 제도는 05년 이후 개선 없이 유지되어 기존의 주택은 변화된 사회문화에 대응하지 못하여 각종 사회 문제를 일으켜 국민의 삶의 질을 저해하고 있다고 판단했다.
 

1. 선호도 높은 도심에 내집마련 기회를 늘리겠습니다.

• 재개발, 재건축 사업 정상화 착수

1) 신규 정비구역 지정 촉진 (23년에서 27년까지 목표량)
 가. 서울 : 주택 노후도, 지역수급 상황을 종합적으로 고려하여 신속통합기획 방식으로 10만호 지정
 나. 경기, 인천 : 역세권, 산업시설 배후 노후 주거지 등에 4만호 지정
 다. 지방 : 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모 지정 

서울시와 정부가 '신통기획'방식의 장점으로 효율적 인허가로 인한 빠른 사업속도를 꼽고 있지만 실제 이를 검증해 주는 구역은 아직은 없고, 용적률 상향으로 사업성을 일부 보완한다고 하지만 과도한 기부채납과 임대주택비율 상향, 단지 내 보행도로 확충, 커뮤니티 시설 외부인 개방 등으로 사업성 저하와 단지 퀄리티의 하락이 일어난다고 보아 이러한 검증되지 않은 '신통기획'방식을 통해 조합원들이 사업을 진행시킬 동력은 매우 약하다 보고 있다.
 '정치인' 오세훈 시장은 '신통기획'의 방식으로만 서울시 민간 재개발의 정비구역을 지정하겠다고 공포하였고 정부는 오세훈 시장이 추진하는 정책에 발맞추어 5년간 10만 호의 신규 정비구역을 '신통기획'으로 지정하겠다고 공포하여 필자는 '공급량 목표 달성 가능성'을 매우 비관적으로 보고 있다. 또한 예상과 달리 서울시 정비구역 조합이 '적극적으로' 정부의 방침에 협조하여 사업추진을 하고자 하더라도 두 가지 문제가 있는데 첫째, 정부가 발표한 5년간 10 만호라는 숫자는 매년 2만호씩 1000세대 규모로 준공되는 단지를 20개씩 지정하는 것이고 서울에 25개 자치구가 있다는 점을 감안할 때, 매년 구별 1개 가량의 단지가 지정되는 셈인데 서울 아파트 전체 시장에서는 너무나 미미한 숫자이다. 둘째, 5년간 10만호라는 이 숫자는 '정비구역 지정' 단계로서 실제 준공까지는 통상 10년 이상의 기간이 필요하여 준공일자의 기약은 없고, 기존에 사업을 진행하고 있는 단지들은 이명박, 오세훈 서울시장 시절 구역이 지정되어 사업의 중후반부에 놓은 구역이 대부분이어서(박원순 시장 시절 신규 구역지정은 없었다.) 신규로 구역을 지정한다고 해도 주택공급의 공백기간은 상당하다 예상된다. 즉 이번 정부의 발표 안은 '주택 공급 계획 발표로 인한 집값 급등'을 보다 우려한 '매우 보수적인 주택 공급' 계획이라 볼 수 있다.  반면 정부는 경기, 인천, 지방의 신규 정비구역 지정 방향을 명확히 하였는데 이는 투자에 적극 참고해 볼 사항으로 파악된다.(경기, 인천의 경우 인구와 면적을 고려할 때 매우 적은 숫자이다.)
 

2) 재건축부담금 합리적 감면
 가. 현황 : 06년 도입 이후 부담과다 논란으로 수차례 유예를 거쳐 금년부터 부과 예정

재건축 초과이익 산정방식

 나. 개선 
  - (부과기준 현실화) 면제 금액(기존 3000만원) 상향, 부과율 구간 확대 추진
  - (실수요자 배려) 장기 보유 중인 1세대 1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 감면
  - (공공기여 인센티브) 공공임대주택 및 역세권 첫 집 등 공공분양 기부 채납분은 부담금 산정 시 제외
  - (기타) 1세대 1주택 고령자의 경우 상속, 증여, 양도 등 해당주택 처분 시까지 부담금 납부 유예
  * 세부 감면(안)은 9월 발표(재초환법 개정안 발의)

구체적인 정책 내용은 나오지 않았지만 오세훈 시장과 원희룡 국토부 장관의 정치적인 스탠스를 고려하며 향후 정책 내용을 예상컨대 '집값 급등의 진앙지'로서의 재건축의 위상을 가장 우선하여 고려할 것으로 보이고 감면의 수준은 시장의 기대치에 한참 못 미치는 수준이 되지 않을까 생각한다.(다만 블로그에서 소개되고 있는 윤석열 정부 출범 이후 발표된 몇 차례 규제 완화 정책에서 공통적으로 나타나는 '1 주택자'에 대한 완화의 폭은 재건축 부담금 감면에서도 나타날 것으로 보이고 감면 금액 상향 및 납부 기간의 현실화 등의 혜택은 충분히 주지 않을까 기대한다.) 감면의 '수준'에 대한 기대는 접어 두더라도 '내용' 측면에서는 몇 가지 기대되는 내용이 있는데 재건축 부담금을 산정할 때 주택가액의 기준시점인 '추진위시점'을 '구역지정' 또는 '조합설립인가' 시점등으로 조정하는 것과 개발비용 항목의 추가, 이익금액의 세분화 및 부과율의 변동은 나올 것으로 보인다. 
 

3) 안전진단 제도개선 착수
 가. 현황 : 구조안전성 비중 상향(20%에서 50%), 공공기관 적정성 검토 도입으로 통과율 대폭 저하
   - 개정 전 3년 56곳에서 개정 후 3년 5곳
 나. 개선 
  - (평가항목 조정) 구조안전성 비중 축소(30%~40% 수준), 주거환경, 설비노후도 배점 상향
  - (적정성검토 개선) 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 방안으로 개선
  - (지자체 재량확대) 정비구역 지정권자(특, 광역시장 등)에게 항목별 배점에 대한 상, 하향 권한 부여(5%~10%)

재건축 단지는 1차 예비안전진단, 2차 정밀안전진단으로 불리는 안전진단 단계를 통과하면 정비구역으로 지정될 수 있는데 문재인 정부 때 1차 안전진단 항목 중 구조안전성 비중을 50%로 대폭 상향함에 따라 재건축 기준 연한 30년 이상을 채운 아파트라도 소위 '다 쓰러져가는 아파트'가 아니고서는 1차 안전진단통과가 어려운 상황이었다. 또한 어렵게 1차 안전진단을 통과한 단지라 할지라도 정부에서 지정한 공공기관의 적정성 검토를 통과하는 것은 정부가 발표한 수치대로 불가능에 가까웠다.(정부의 의지대로 움직이는 기관이니 만큼) 구조안전성 비중을 30%~40%로 줄이겠다는 것은 시장의 기대치에는 못 미치는 부분이었지만 (시장은 박근혜 정권 때의 규정인 20% 수준을 기대하고 있었다) 시뮬레이션 결과 바뀐 기준을 적용하면 대부분의 단지는 큰 어려움 없이 1차 안전진단을 통과하는 것으로 예상되어 일정 수준의 타협점을 찾은 것으로 보인다.(구조안전성 배점을 40%로 결정하더라도 지자체장 권한으로 5%~10% 추가 하향시킬 수 있도록 가능성을 열어두었다.) 위 내용의 가장 핵심적인 내용은 소위 2차 정밀안전진단으로 불리는 공공 적정성 검토를 '지자체가 요청하는 경우에만' 시행하도록 하여 재건축 안전진단통과의 가장 큰 문턱을 제거해 준 것이다. 사실상 공공 적정성 검토 단계를 폐지한 것으로 볼 수 있다.('선출직 공무원'은 근본적으로 '정치인'이고 '정치인'의 생명줄은 '당선'이다.)
 

4) 신탁사의 정비사업 참여 활성화
 가. 현황 : 정비사업 대다수는 조합이 사업주체로, 일부 조합의 전문성 부족 등에 따라 사업 장기화 되는 사례 발생
  - 집행부 교체, 시공사와 분쟁, 소송 발생, 자금조달 애로
 나. 개선 : 주민 동의를 통해 조합설립 없이 전문개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 규제완화 및 인센티브 확대
  - 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 합리적으로 완화
  - 신탁사가 시행하는 사업장은 정비계획과 사업계획의 통합처리 허용(토지등 소유자 동의)
  - 주민, 신탁사 간 표준계약서 도입하여 분쟁을 사전에 방지
  * 도시정비법 개정안 발의 

5) 사업지원 및 조합운영 투명성 강화
 가. (인센티브)
  -임대주택 기부채납시 용적률을 법적 상한까지 상향 현행 주거지역에서 준공업지역 정비사업까지 확대
  - 증가 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납, 나머지 50%는 일반분양
 나. (지원) 조합의 사업관리 투명성, 전문성 제고를 위해 부동산원의 정비사업 업무지원 기능 강화
 다. (계약관리) 관리처분인가 시 공사도급계약서를 인가권자에게 의무 제출
 라. (검증) 공사 계약을 위한 조합총회 전에 검증을 완료

공사비 증액 결정 시 절차

  * (인센티브) 도시정비법 개정안 발의(22년 3분기)
    (지원 등) 도시정비법 하위법령 및 행정규칙 개정(22년 4분기) 

서울의 경우 준공업지의 법적 상한 용적률은 400%이나 주택을 건설할 경우 250%만 사용할 수 있다. 위의 내용에 따르면 서울 준공업지 내 주택 정비사업지는 기존 250%에서 150% 늘어난 400%까지의 용적률을 사용할 수 있게 되고 증가한 150% 용적률 중 75%를 일반분양에 사용할 수 있게 되어 325%를 조합원 밀 일반분양에 사용할 수 있어 사업성이 대폭 증가하게 되었다. (투자에 적극 참고할 사항이다.)