윤석열 정부 부동산 정책(5-2) (22.08.16. 국민 주거안정 실현방안-도심복합사업 개편)

도심복합사업이란 변창흠 장관의 주도하에 발표된 2.4 대책 내용의 핵심 내용으로서 역세권 등 도심에서 공공이 주택 등을 고밀개발하는 사업으로 21년부터 추진되어 왔지만 주민반발(전체 후보지 76개소 중 45개소가 동의요건 미충족(동의요건 : 2/3 이상))과 공공역량 한계, 청산 가능성 등의 부작용이 노출되며 '핵심 입지에 양질의 주택의 공급' 목표 달성에 사실상 실패하였다. '부동산 가격 하향 안정화'를 주요 과제로 정책을 펼쳐온 문재인 정권은 '핵심 입지'에 주택을 공급하는 것이 초과 수요로 인한 부동산 가격 급등을 초래할 수 있기에 철저한 공공의 주도하에 사업을 진행하다 보니 각종 사업성 문제로 인한 사업 지연은 필연적이었다. 윤석열 정부는 기존의 공공 도심복합사업을 보완하고 민간도심복합 사업을 신설함으로써 '역세권 중심의 고밀도 개발'이라는 부동산 정책 방향을 명확히 하였다.  

 

1. 민간도심복합 사업 신설

1) (추진 방안)
 - 민간도 사업 주체가 될 수 있도록 제도를 신설(도심복합개발법 제정)하여 총 20만호 추진(기존 공공사업 포함)
2) (사업 주체)
 - 토지주 2/3 이상이 동의할 경우, 민간 전문기관(신탁 및 리츠 등)이 시행하는 방식(비조합 방식)으로 추진
3) (사업 유형) 입지에 따라 '성장거점형'과 '주거중심형'으로 구분

	성장 거점형	주거 중심형
개요	첨단산업 중심 고밀 복합개발	주거중심 고밀 개발(50% 이상 주택)
인센티브	용적률 상향 적용 필요시 '도시혁신계획구역' 적용	용적률 상향 적용(최대 500%)

* 도시혁신계획구역 : 입지규체죄소구역(용적률, 건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않는 구역)을 개편 예정

4) (입지) : 도심, 부도심, 노후역세권, 준공업지역 등 집중 지정
5) (성장거점형)
 - 편리한 교통으로 상업, 문화 등의 거점이 될 수 있는 지역이나 저이용, 낙후되어 혁신적 개발이 필요한 지역
 - 입지요건에 때라 업무, 문화, 숙박, 산업시설 등 다양한 기능을 복합개발
6) (주거중심형) 노후도 60% 이상 역세권, 준공업지 등
7) (인센티브 및 공공기여)
 - 공공사업 수준의 용적률, 세제혜택(양도세 이연 등), 공원 및 녹지 기준 완화(1세대당 2제곱미터) 적용
 - 공급주택 일부는 공공임대, 공공분양 등으로 기부채납 하는 등 공공이 개발이익을 적정수준으로 환수
 **종전 대비 증가하는 용적률의 1/2 이내에서 임대주택, 역세권첫집 등 확보
 ***필요시 민간사업자의 과도한 이익 귀속 방지를 위해 이익상한제 도입도 검토
8) (사업절차) 
 - 광역자치단체 공모(토지주, 민간사업자 제안)
 - 사업시행자 선정(지자체는 사업계획의 적정성 및 공공기여도 등을 검토하여 사업시행자 선정 가능)
 - 개발계획 수립, 인허가

2. 공공 도심복합사업 보완

1) 기본원칙 : 기존 후보지는 공공방식 유지하되 예정지구 지정 등 신속한 후속조치
 - 동의율 30% 미만의 사업장의 경우 공공후보지 철회 후 민간사업으로의 전환 지원
 - 향후 공공의 신규 사업은 노후주거지 밀집, 낙후지역 등 민간 개발이 어려운 지역에 집중
2) 제도 개선
- 공공사업 추진 과정에서 재산권 침해로 인한 주민 반발을 야기한 지나친 규제는 합리적으로 개선
- 예) 21.6.29일 이후 매수자 현금청산 
* 공공주택특별법 및 하위법령 개정

 도심 공공복합사업에 대해 보다 세밀히 살펴보면 역세권(승강장 경계로부터 500미터), 준공업지역, 노후 저층 주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용, 노후화되고 있는 지역에 대한 개발 모델로서 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.

공공도심복합사업 절차

 서울 기준 재개발 구역 노후도 요건(30년 이상 노후주택 2/3 이상) 보다 완화된 요건(20년 이상 노후주택 60%)을 적용하여 1) 토지주, 민간기업, 지자체가 LH, SH에 사업을 제안하고 2) LH, SH에서 사업적정성을 검토한 후 3) 토지주의 10% 이상의 동의를 얻어 지구지정을 요청한 뒤 4) 지구 지정 후 1년 이내에 토지주의 2/3(면적기준 1/2) 이상의 동의를 거치고 사업이 확정이 되는 방식이다. 이러한 '공공 주도' 개발을 '민간 주도' 방식으로 시행하되 공공사업 수준의 용적률, 세제혜택, 공원 및 녹지 기준 완화 등을 적용해 주겠다는 내용이다. (사업 시행자를 '민간 전문기관(리츠, 신탁사)' 제한)

 앞 포스팅에서 준공업 지역에서 재개발 재건축을 시행하는 경우 법적 상한 용적률을 모두 사용할 수 있도록 한 내용을 주목하였는데 이번 민간도심복합사업에서도 준공업지역이 혜택을 받을 수 있게 되어 향후 개발압력은 상당할 것으로 예측된다. 특히 '성장거점형'의 경우 '도시혁신계획구역'으로 지정되어 법적 상한 용적률을 뛰어넘는 초 고밀도 개발이 가능하고 이러한 지역은 예측불가 수준의 투자가치가 있다 할 수 있다.

 2040 서울도시계획 상 3도심(한양도성, 영등포/여의도, 강남), 7광역중심(마곡, 가산/대림, 잠실, 용산, 청량리/왕십리, 상암/수색, 창동상계), 12지역중심(연신내/불광, 미아, 망우, 신촌, 마포/공덕, 동대문, 상수, 목동, 봉천, 사당/이수, 수서/문정, 천호/길동) 일대를 주 타겟으로 하여 2030 서울 생활권계획에 명시된 주 타겟 지역 내 개발 압력이 높은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 후보지를 골라내고 실제 임장을 통해서 주민 또는 디벨로퍼의 시행 의지를 파악하여 최종 투자 지역을 선발하여 투자의 결과를 기대하는 일련의 과정이 충분히 의미 있어 보이는, 정책을 이해하고 이용하여 투자할 수 있는 것 들 중 수익률의 상방은 크게 열려있고 하방은 닫혀있는 성공 가능성이 높은 투자가 아닐까 생각한다. (기본적으로 서울에는 거주의 질이 높은 주택이 매우 적다. 그런데 서울 내 아파트의 매수 수요는 전 국민이다. 즉 인서울 신축 아파트는 언제나 초과 수요이다. 서울은 빈 땅이 없어 새 집을 짓기 위해서는 정비사업이 사실상 유일하다. 즉 서울 내 정비사업구역의 사업성은 낮냐 높냐의 문제이지 웬만하면 확보되고 웬만하면 높다. 공사비가 올라가서 사업성이 저하될 수 있지만 분양가를 높게 받으면 상쇄된다. 분양 수입을 극대화할 수 있는 정책이 나온 것으로 필자는 매우 주목해야 한다고 생각한다.)  

 또한 기존 공공도심복합사업을 추진하는 사업장의 동의율이 30% 미만인 경우 민간 방식으로 전환할 수 있게 되었는데 공공도심복합사업 추진 구역 내 주택의 21.6.29일 이후 매수자는 현금 청산되는 규정도 삭제될 예정으로 기존 공공도심복합사업 추진 구역 중 사업장의 동의율 30% 미만인 구역을 선별하고 매수 경쟁자가 없는 구역 내의 주택을 가치보다 싸게 매수하고 이 사업장이 민간 방식으로 전환되었을 때 개발 이익을 크게 가져갈 수 있는 상상보다는 현실에 가까운 그럴듯한 부동산 투자가 되지 않을까 생각해 본다.