윤석열 정부 부동산 정책(5-3) (22.08.16. 국민 주거안정 실현방안-교통이 편리하고 삶이 쾌적한 주거환경 조성)

1. 우수 입지 공공택지 조성 확대

• 신규택지 조성 확대

1) 23년까지 15만호 내외의 후보지(24년 이후는 시장상황 감안)를 지자체 협의를 거쳐 순차 발표(22.10~)
2) 후보지역 : 수도권 및 지방의 수요가 높은 곳, 산업 단지, 도심, 철도 인접지역 중심
3) 개발방식 : 철도역 인근에 지정시 개발밀도를 높이는 콤팩트시티 콘셉트를 적용, 교통계획과 연계된 개발 
 - 철도역 접근성에 따라 점진적으로 개발 밀도를 높이고, 주변부 연결성 강화하여 교통망과 연계된 주거환경 조성
 - (~300m 초역세권) 거점 (고밀 : 복합쇼핑몰, 오피스, 복합환승센터)
 - (~600m 역시권) 직주근접 (중, 고밀 : 청년주택)
 - (600m~배후지역) 주거 (중밀 : 대단지 아파트)
※필요시 도시혁신계획구역 등도 지정하여 창의적인 개발을 유도

구 분	기존 신도시	Compact-city
입지	개발 편의에 따라 선정	철도역부터 500m~1km 내 지역 위주
광역교통	입지발표 後 교통계획 수립	입지 선정부터 교통계획과 연계
네트워크	격자형	역 중심의 방사형

4) 3기 신도시에서도 GTX 역(고양, 창릉, 남양주 왕숙) 주변지역에 컴팩트 시티 콘셉트 시범 적용 추진

1,2기 신도시의 고질적인 문제는 교통망 구축 미비로 인한 직주근접의 한계이다. 일반적으로  택지 조성부터 주택 준공까지 소요되는 시간에 비해 교통망이 확충되는 시간이 더 필요한데 1,2기 신도시의 경우는 입지를 발표한 이후 교통계획을 수립하다 보니 입주가 수년이 지났음에도 교통망 구축 현황은 아직 계획단계이거나 기 착공 상태이더라도 예상 준공일을 맞추지 못하고 기약 없는 시간을 보내고 있는 것이다. 3기 신도시부터 앞으로 조성될 신도시에서는 입지 선정부터 교통계획(신설 또는 연장)과 연계하여 기존 신도시에서 드러났던 직주근접의 한계를 극복하고자 하였다. 또한 컴팩트 시티 개념을 도입하여 기존 또는 신설 역사를 거점으로 한 고밀도 복합개발을 추진하며 자족 기능을 대폭 강화하고자 하였다. 

 위의 내용 또한 투자자들이 매우 관심을 가질 부분이라 판단되고 서울의 경우 교통의 거점 위주의 고밀도 복합개발, 수도권 및 지방의 경우는 산업단지 또는 철도 역사를 거점으로 한 고밀도 복합개발이 윤석열 정부의 핵심 주택공급 컨셉으로 이해할 수 있다. 수도권의 경우 기존 GTX 역사 또는 신설될 역사, 지방의 경우 KTX나 SRT 정차역을 거점으로 한 노후 저층주거지의 개발 압력은 이전보다 매우 높아졌다고 할 수 있다. 

 

• 택지조성 속도 제고

1) 공공기관 예비타당성 조사 간소화
 - 공공택지사업 수반 광역교통사업은 공공기관 예타 면제 추진
 - 지방공기업 타당성조사는 주택사업계획 수립단계에서 면제
2) 보상제는 합리적으로 개선
3) 기존 국공유지 추진 사업 보완

신규 택지 교통망 확충 및 지방 균형 발전에 집중한 개선책으로 볼 수 있다. GTX 노선이 인근에서 선정된 신규 택지의 경우 GTX 연장 계획이 발표된다면 예타 면제가 가능할 수 있다. 

 

2. 신도시 정주환경 개선

• 편리한 교통체계 구축

1) 기 조성된 신도시의 교통 여건 개선
 - 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 수요응답형 교통수단 도입
 - '광역교통축' 지정(광역교통 기능을 담당하는 주요 교통축 등 교통혼잡 해소 필요성이 큰 곳), 추가 교통대책 수립
2) 3기 신도시 등 교통시설 조기 확충
 - GTX 기존 사업(A,B,C) 조기 개통, 확충사업(D, E, F) 사전타당성 조사 및 예타 통과 추진 
 - 광역버스, 급행철도 등 주요 교통거점 환승센터 건설
3) 지방권 광역철도 등 교통망 확충
 - 지방권 광역철도 조기확충 등 광역교통체제 개선
 - 광역철도 : 메가시티를 연결하는 권역별 선도사업을 GTX급으로 속도감 있게 추진
 - 부산~양산~울산, 대구~경북, 광주~나주, 대전~세종~충북 용문~홍천 등 5개 사업 사전타당성 조사 조속 완료
 - 동남권 순환, 대구권 2단계, 충청권 2단계, 3단계, 동탄~청주공항 등 6개 사업
4) 도로
 - 지방 대도시와 주변 도시들을 직결하여 순환, 연결하는 방사형 순환도로망 구축
 - 지방 메가시티 1시간 생활권 조성

• 경쟁력 있는 주거 환경 조성

1) 우수한 교육 여건 조성 
 - 안전 통학로, 학교부지 공급확대, 학교와 생활SOC를 복합화 등 우수 교육 여건 조성방안 마련
2) 기업유치 촉진
 - 자족용지 일부를 도시첨단산단으로 지정하여 토지를 조성원가로 공급, 세금감면 등 기업유치 인센티브 강화
3) 토지 이용의 효율적 제고
 - 일부 밀도상향 및 용도변경을 통해 주택공급을 확대하고 GTX 역세권에 공공준주택 시범추진
 - 시범사업지(공공임대 활용) : 남양주 왕숙(GTX-B), 고양창릉(GTX-A), 위례 신도시 역세권

• 1기 신도시 재정비

역시나 GTX 역세권이 등장한다. 앞의 컴팩트 시티 개발과 결이 같다 볼 수 있고 윤석열 정부의 부동산 공급 정책의 핵심 키워드는 '역세권 중심의 고밀도 개발'이라는 것을 기억하자. 앞의 교통대책과 주거 환경 조성에 비해 보잘것없는 양의 내용이지만 '1기 신도시 재정비'의 내용은 대단히 주목된다. 정부는 1기 신도시 재정비향후 계획으로서 연구용역(22년 하반기)을 거쳐 도시 재창조 수준의 1기 신도시 재정비 마스터플랜 수립 추진(24년 중)을 발표하였다. 1기 신도시는 조성된 지 30년이 경과되어 각종 생활 인프라가 충분히 갖춰져 있는 주거 선도 지역이지만 '노후 주택 밀집'과 '자족 기능'의 한계로 인해 주민들의 삶의 질이 크게 저하되고 있다. 반대로 말하면 노후 주택이 신축이 되고 자족 기능이 강화되어 직주근접성이 개선된다면 1기 신도시의 도시 경쟁력은 무궁무진한 수준이라 판단된다. 1기 신도시 재정비 내용을 구체적으로 언급하지 않음으로서 정부의 의지는 보여주되 정책으로 인한 시장 가격 급등은 지나칠 정도로 조심하고 있다는 것을 알 수 있다. 조심스럽게 예측컨대 '도시 재창조'의 방향은 앞의 컴팩트 시티의 개념을 적용할 것으로 보이고 1기 신도시 내의 교통 거점 위주로 방사형 고밀도 복합개발이 이루어 질 것으로 보인다. 1기 신도시 교통 거점을 주목하자.  

 

3. 지방 주거환경 개선

• 지방도시 노후주거지 정비 활성화

1) 노후지역 정비
2) 노후주택 개보수

• 지방 맞춤형 주택공급 활성화(생활거점 조성사업)

지방은 인구 유출, 열악한 정주여건으로 주거수요가 지속적으로 감소하고 있어 '생활거점 조성사업'을 통해 지방 맞춤형 주택 공급을 활성화하고자 하였다. 위 내용과 직접적인 연관은 없지만 지방에 취하는 정부의 스탠스는 '거점'과 '메가시티'라는 키워드로 압축할 수 있는데, 이는 각 지역의 교통의 핵심지에 컴팩트 시티 개념을 도입하여 도시기능의 고밀 압축을 통한 효율적 시너지를 내고자 하고 이러한 거점들 간에 광역교통망을 연결하여 물적 인적 인프라의 교류를 원활히 하는 경제 연합체 '메가시티'를 건설함으로써 상호보완적인 경제 체제 구축을 통한 지방 소멸 극복을 추진하는 것이다. 

4. 재해취약주택 해소대책 마련

• 실태조사
• 재해우려구역 즉시 지원
• 위험지역 정비 및 주거지원 강화
• 신축 규제

2030 서울 생활권 계획에 '침수 우려지역'의 개념이 등장한다. 반지하, 쪽방 등 특정 주택 유형 노후 주택 지역이나 주요 하천 인근의 저지대 노후 주거지 일대가 주로 침수 우려지역에 포함되는데 2022년 집중 호우로 침수 우려지역에 위치한 주택의 피해가 심각해져 정비사업의 필요성이 대두되었다. 서울시는 이러한 침수우려지역에 대하여 정비구역지정 요건을 위한 정량점수에 가산점을 부여하며 기준을 완화해 주었고 주민들의 사업추진 의지를 높이기 위해 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하며 정비사업의 사업성을 높여 주었다. 위의 발표 내용 또한 서울시의 정책을 전국으로 확대하여 적용하겠다는 의지의 표명이고 정비사업 시 서울시의 기준을 그대로 적용할 가능성이 높아보인다. 서울시의 행보를 보고 수도권이나 지방 주요 도시 침수우려지역의 정비사업 투자에 참고할 필요가 있겠다.