먼저 1세대 2주택 양도세 비과세 특례가 가능한 경우 중 가장 많은 경우로서 일시적으로 2주택이 된 경우에 대한 내용을 정리해 보자.(위의 표에 다른 내용도 하나씩 정리하여 포스팅해보겠음)
일시적으로 2주택이 된 경우를 신규 주택의 종류에 따라 구분해 보면
주택 + 주택(주거용 오피스텔 포함) 주택 + 입주권 주택 + 아파트분양권
로 나눌 수 있고, 신규 주택의 종류에 따라 1세대 2주택 양도세 비과세를 위한 조건들이 조금씩 다르다. 본 포스팅에서는 여기서도 가장 많은 경우인 주택 + 주택의 경우를 살피고 각각의 포스팅을 만들어 정리하도록 하겠다.
1. 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 개념
국내에 1주택을 소유한 1세대(1세대 개념은 1세대 1주택 양도세 비과세 포스팅 참고)가 그 주택(종전 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.
※ 주의 1) 1세대 개념 확인 (1세대 1주택 양도세 비과세 포스팅 참고) 2) 신규 주택 취득일의 기준 확인(23.09.13일 시행되고 있는 법 기준) - 기축 매매, 분양권 준공 : 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 - 입주권 준공 : 사용승인일 - 증여 : 증여계약서 작성일 3) 종전 주택 취득 후 1년이 지나 신규 주택 취득 4) 신규 주택 취득 이후 3년 이내 종전 주택 양도 5) 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세의 기본 대상은 '종전 주택', '신규 주택' 매도 시 비과세 불가 - '신규 주택부터' 매도 시 신규주택이 비과세 가능한 경우는 딱 한 가지, 소득세법 제156조의 2 5항 대체주택 비과세의 경우임
주택 + 주택에 관한 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 개념을 들여다보면 22.5.10. 부동산 대책 이후 복잡했던 종전주택 처분기한과 전입요건이 일률, 단순화되었다. 다시 말해 23년 9월 13일 현재 적용되고 있는 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 개념(주택 + 주택)은 위의 내용만 참고해도 부족함이 없다.
다음은 지난 문재인 정권에서 특히 변화가 있었던 종전주택 양도기한 및 전입 기한과 기타 내용을 다시 한번 정리해 보면서 돌고 도는 규제 내용의 이해를 통해 미래에 다시 올 불장에서 정부가 택할 수 있는 선택지를 미리 알고 선 대응하여 성공적인 투자에 참고할 수 있도록 하자.
2. 종전 주택 양도 및 전입 기한의 변화
1) 양도 기한 - 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 위치한 경우 종전 주택 처분기한이 계속 바뀌어옴 - 종전 주택과 신규 주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역에 위치한 경우는 변함없이 늘 3년 - 신규 주택의 계약 당시 신규주택의 소재지는 비조정대상지역이었으나 취득 당시(잔금일) 조정대상지역이 되는 경우는 신규 주택의 계약일 기준지역으로 종전주택 양도 기한을 적용함 - 신규 주택의 계약 당시 종전 주택은 비조정대상지역이었으나 취득 당시(잔금일) 조정대상지역이 되는 경우는 신규 주택의 계약일
2) 전입 기한 - 종전 주택이 조정대상지역 내에 있는 상태에서 19.12.17 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 - 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고 - 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 신규 주택으로 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 함 - 22. 5. 10. 양도분부터 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우도 신규 주택 전입 요건 삭제됨
< 자세한 내용은 22.05.10. 부동산 대책 포스팅 참고 >
3. 종전 주택 양도 기한 사례별 이해(국세청)
4. 종전 주택 양도 기한의 예외
종전의 주택은 신규주택을 취득한 날로부터 일정 기한 내에 양도하여야 하나, 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 경우 등은 종전의 주택을 양도하는 경우에도 일정기한 내에 양도하는 것으로 본다
※ 양도기한 예외 사유 1) 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 2) 법원에 경매를 신청한 경우 3) 국세 징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우
